În multe blocuri reabilitate termic, balcoanele și logiile au fost închise cu tâmplărie termoizolantă în cadrul lucrărilor organizate de primărie. Proprietarii nu au angajat constructorul, nu au întocmit proiectul și nu au solicitat individual autorizații. Odată cu intrarea în vigoare a noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, apare întrebarea: trebuie acești proprietari să solicite acum autorizații de regularizare?
1. O situație întâlnită în numeroase blocuri
Să presupunem că un bloc de locuințe a fost inclus, în anul 2018, într-un program de reabilitare termică finanțat de autoritatea locală.
Primăria a organizat lucrările, a contractat o firmă de construcții și a coordonat intervențiile asupra clădirii. Pe lângă izolarea pereților exteriori și înlocuirea tâmplăriei, au fost închise și balcoanele care anterior erau deschise.
Proprietarii au primit apartamentele cu balcoanele închise, fără să li se predea câte o autorizație de construire pentru fiecare balcon.
După intrarea în vigoare a Legii nr. 169/2026, un proprietar se întreabă dacă trebuie să solicite o autorizație de regularizare, deși închiderea a fost realizată de firma contractată pentru reabilitarea blocului.
Răspunsul depinde de un element esențial: închiderea balconului a făcut parte din lucrările autorizate pentru reabilitarea clădirii sau a fost executată în afara documentației aprobate?
2. Închiderea balcoanelor este prevăzută expres de legislația privind reabilitarea termică
OUG nr. 18/2009 privind creșterea performanței energetice a blocurilor de locuințe reglementează lucrările de intervenție care pot fi realizate pentru reducerea consumului de energie.
Art. 4 alin. (2) lit. c) include expres, între lucrările de reabilitare termică a anvelopei clădirii, închiderea balcoanelor și a logiilor cu tâmplărie termoizolantă, inclusiv izolarea termică a parapeților.
Prin urmare, legislația recunoaște închiderea balcoanelor ca pe o intervenție care poate face parte dintr-un program de reabilitare termică.
Această prevedere are două consecințe.
În primul rând, închiderea balconului nu reprezintă în mod necesar o lucrare particulară, executată din inițiativa proprietarului apartamentului. Ea poate fi o componentă a intervenției asupra întregii clădiri.
În al doilea rând, includerea acestei categorii de lucrări în OUG nr. 18/2009 nu înseamnă că orice închidere realizată în timpul reabilitării este automat autorizată.
Trebuie verificat dacă intervenția respectivă era cuprinsă în proiectul aprobat și dacă au fost respectate condițiile legale aplicabile.
3. Autorizația poate privi întregul bloc, nu fiecare balcon separat
În cazul lucrărilor de reabilitare termică organizate de autoritatea locală, documentația tehnică poate cuprinde intervențiile asupra întregii clădiri.
Autorizația de construire poate acoperi, în limitele proiectului aprobat, atât izolarea fațadelor, cât și înlocuirea tâmplăriei sau închiderea balcoanelor.
Într-o asemenea situație, nu este necesar ca fiecare proprietar să dețină o autorizație distinctă pentru balconul său, dacă lucrarea respectivă este deja acoperită de autorizația emisă pentru intervenția asupra blocului.
Să luăm un exemplu.
Primăria obține o autorizație pentru reabilitarea termică a unui bloc cu 40 de apartamente. Documentația autorizată prevede închiderea tuturor balcoanelor deschise, folosind același tip de tâmplărie.
Constructorul execută lucrările conform proiectului.
În această ipoteză, proprietarul unui apartament nu are de regularizat separat închiderea balconului, deoarece lucrarea a fost deja autorizată în cadrul intervenției asupra clădirii.
Nu contează că proprietarul nu are în posesie o copie a autorizației. Aceasta poate exista în documentația tehnică a investiției, păstrată de autoritatea locală.
4. Faptul că primăria a organizat lucrările nu dovedește, singur, că fiecare intervenție a fost autorizată
Aici apare o distincție care nu trebuie ignorată.
Primăria poate avea mai multe calități în legătură cu lucrările de reabilitare: autoritate publică implicată în organizarea programului, beneficiar al investiției sau autoritate competentă să emită autorizația de construire.
Aceste atribuții sunt juridic distincte.
Faptul că lucrările au fost finanțate, contractate ori supravegheate de primărie nu înlocuiește verificarea documentației de autorizare.
Sunt posibile, de exemplu, trei situații.
Prima situație: închiderea balconului este prevăzută în proiect și a fost executată conform documentației autorizate.
În principiu, nu există motiv pentru solicitarea unei autorizații de regularizare.
A doua situație: autorizația și proiectul priveau numai izolarea termică a fațadei și înlocuirea tâmplăriei existente, dar constructorul a închis și balcoane care anterior erau deschise.
În acest caz trebuie verificat dacă intervenția suplimentară era permisă de documentația aprobată ori de eventuale modificări autorizate ulterior.
A treia situație: închiderea balconului a fost realizată în cadrul programului de reabilitare, dar nu se mai găsesc documentele din care să rezulte dacă această lucrare era autorizată.
Lipsa documentelor din posesia proprietarului nu permite, singură, concluzia că lucrarea este neautorizată.
Înainte de a discuta despre regularizare, trebuie verificată arhiva autorității și documentația investiției.
5. Ce se întâmplă dacă lucrările au fost executate cu abateri de la proiect?
O autorizație de construire nu acoperă orice intervenție executată pe șantier.
Dacă documentația aprobată prevedea o anumită soluție de închidere a balconului, iar în realitate a fost executată o lucrare diferită, trebuie stabilită natura abaterii.
Nu orice diferență între proiect și execuție are automat același regim juridic.
Unele modificări pot fi admise în condițiile prevăzute de reglementările aplicabile. Altele pot necesita o modificare a autorizației sau alte măsuri de conformare.
De exemplu, există o diferență între schimbarea unui detaliu de montaj al tâmplăriei și executarea unei extinderi a balconului dincolo de configurația prevăzută în proiect.
În a doua situație, problema nu mai privește exclusiv închiderea balconului, ci poate implica suprafața construită, structura clădirii, fațada sau regimul juridic al terenului.
De aceea, analiza trebuie să pornească de la comparația dintre lucrarea efectiv executată și documentația aprobată.
6. Cine răspunde dacă închiderea balconului nu a fost autorizată?
Să presupunem că primăria a contractat reabilitarea termică a unui bloc, iar firma executantă a închis balcoanele fără ca această intervenție să fie cuprinsă în documentația autorizată.
Poate fi considerat automat contravenient fiecare proprietar al unui apartament?
Nu.
Răspunderea contravențională presupune identificarea persoanei care a săvârșit fapta prevăzută de lege, cu respectarea condițiilor de angajare a răspunderii.
Într-o asemenea situație trebuie stabilit cine a dispus executarea lucrărilor, cine avea calitatea de beneficiar sau titular al investiției, ce obligații reveneau constructorului și care era conținutul autorizației.
OUG nr. 18/2009 prevede, la art. 11^1, obligația executanților de a respecta autorizația de construire, proiectul tehnic și detaliile de execuție.
Prin urmare, nu este justificată transferarea automată a răspunderii contravenționale asupra proprietarului apartamentului numai pentru că balconul închis face parte astăzi din locuința sa.
Problema răspunderii proprietarului actual apare și atunci când apartamentul a fost cumpărat cu balconul deja închis de o altă persoană. Am analizat separat această situație în articolul „Ai cumpărat un apartament cu balconul deja închis. Cine răspunde?”.
Totuși, trebuie făcută o distincție.
Răspunderea pentru executarea unei lucrări neautorizate și măsurile care pot fi dispuse ulterior cu privire la acea lucrare sunt probleme juridice diferite.
Chiar dacă proprietarul nu este autorul contravenției, o eventuală neconformitate a construcției poate necesita clarificări sau măsuri întemeiate pe dispozițiile legale aplicabile.
7. Ce prevede noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor?
Legea nr. 169/2026, intrată în vigoare la 25 august 2026, a introdus un nou regim al autorizării și regularizării lucrărilor de construire, înlocuind Legea nr. 50/1991.
Art. 301 alin. (1) reglementează autorizația de regularizare pentru lucrările realizate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.
La alin. (2), legiuitorul include expres lucrările de închidere a balcoanelor fără extindere pe domeniul public între categoriile pentru care poate fi emisă o autorizație de regularizare.
Această posibilitate este supusă condițiilor prevăzute de lege, inclusiv celor privind cerințele fundamentale de calitate în construcții și respectarea reglementărilor urbanistice.
Pentru explicații detaliate privind documentele necesare, condițiile și etapele procedurii, puteți consulta articolul „Cum regularizezi un balcon închis fără autorizație? Procedura din art. 301 CATUC, documentele și condițiile”.
Dar existența unei proceduri de regularizare nu înseamnă că toate balcoanele închise trebuie regularizate.
Regularizarea presupune existența unei lucrări executate în absența autorizației necesare sau cu nerespectarea acesteia.
Dacă închiderea balconului a fost executată legal, în baza autorizației pentru reabilitarea blocului, nu există motiv pentru emiterea unei noi autorizații care să regularizeze aceeași lucrare.
Dacă, dimpotrivă, se constată că închiderea a fost executată în afara documentației autorizate, trebuie stabilite natura neconformității, persoanele implicate și procedura legală aplicabilă.
Un aspect necesită atenție: art. 301 alin. (1) folosește noțiunea de titular al lucrării. În cazul intervențiilor colective organizate de primărie, identificarea titularului și a persoanei căreia îi revin eventualele obligații nu poate fi făcută exclusiv pe baza proprietății actuale asupra apartamentului.
Această problemă trebuie examinată în raport cu documentele investiției și cu regimul juridic al lucrărilor la data executării.
8. Se aplică termenul de un an pentru regularizare?
Art. 301 alin. (7) din Legea nr. 169/2026 prevede, pentru o perioadă de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, posibilitatea excepțională de regularizare a altor categorii de construcții decât cele enumerate la alin. (2).
Închiderea balcoanelor fără extindere pe domeniul public este însă menționată expres la alin. (2).
Prin urmare, nu este corectă afirmația că orice proprietar al unui balcon închis trebuie să solicite regularizarea până la 25 august 2027.
Termenul excepțional de un an nu poate fi transformat într-o obligație generală aplicabilă tuturor balcoanelor închise.
Această distincție nu exclude verificarea condițiilor de regularizare și a eventualelor măsuri prevăzute de lege pentru lucrările efectiv neautorizate.
9. Ce documente pot demonstra că închiderea balconului a făcut parte din reabilitarea blocului?
Proprietarul nu trebuie să presupună că lucrarea este neautorizată numai pentru că nu a primit personal o autorizație.
În cadrul programelor de reabilitare termică, documentele relevante pot fi păstrate de primărie, de asociația de proprietari sau de alte persoane implicate în realizarea investiției.
OUG nr. 18/2009 prevede, la art. 11, elaborarea documentației tehnice pentru autorizarea lucrărilor și obținerea autorizației de construire.
Pentru verificarea situației juridice pot fi utile:
- Autorizația de construire emisă pentru reabilitarea termică a blocului, împreună cu eventualele modificări.
- Documentația tehnică autorizată, în special planșele și detaliile privind fațadele și balcoanele.
- Proiectul tehnic și documentele care descriu lucrările efectiv executate.
- Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și, după caz, documentația privind modificările intervenite în execuție.
- Documentele păstrate de asociația de proprietari referitoare la participarea blocului la programul de reabilitare.
Dacă documentele confirmă că închiderea balconului a fost prevăzută și executată în condițiile autorizației, proprietarul are un temei documentar pentru a demonstra caracterul autorizat al lucrării.
Trebuie însă precizat că simpla existență a unui proces-verbal de recepție nu poate înlocui verificarea autorizației și a proiectului.
10. Ce poate face proprietarul dacă primăria îi solicită regularizarea?
Să presupunem că un proprietar primește o notificare prin care i se cere să regularizeze închiderea balconului.
El știe că balconul a fost închis în anul 2017, când primăria a reabilitat termic întregul bloc.
Într-o asemenea situație, primul pas este verificarea temeiului factual și juridic al solicitării.
Proprietarul poate cere autorității să precizeze dacă închiderea balconului era inclusă în autorizația de construire și în documentația aferentă lucrărilor de reabilitare.
De asemenea, poate solicita copii ale documentelor relevante.
Dacă autoritatea susține că închiderea a fost neautorizată, trebuie clarificat dacă această concluzie rezultă din lipsa unei autorizații pentru întreaga lucrare sau dintr-o abatere concretă de la proiectul aprobat.
Distincția este esențială.
O lucrare autorizată nu devine neautorizată numai pentru că proprietarul apartamentului nu deține o copie a documentelor.
Pe de altă parte, simpla afirmație că primăria a executat lucrarea nu este suficientă pentru a demonstra că toate intervențiile au respectat documentația aprobată.
Dacă notificarea conține măsuri obligatorii ori termene de contestare, acestea trebuie examinate separat. Solicitarea unor documente nu suspendă automat termenele prevăzute de lege.
11. Dar dacă proprietarul a modificat ulterior balconul?
Există și situații în care balconul a fost închis inițial în cadrul reabilitării termice, dar proprietarul a executat ulterior alte lucrări.
De exemplu, după închiderea balconului, a fost eliminat peretele dintre cameră și balcon sau au fost modificate elemente structurale ale clădirii.
Aceste intervenții trebuie analizate distinct.
Autorizația pentru reabilitarea termică a blocului nu acoperă automat modificările executate ulterior, din inițiativa proprietarului.
Trebuie stabilit dacă lucrările suplimentare necesitau autorizare, dacă au afectat structura de rezistență ori părțile comune și care este regimul juridic aplicabil.
Așadar, legalitatea închiderii balconului nu echivalează cu legalitatea tuturor modificărilor ulterioare efectuate în acel spațiu.
12. Poate primăria să considere neautorizată o lucrare pe care chiar ea a organizat-o?
Faptul că primăria a organizat sau finanțat lucrările nu împiedică, prin el însuși, verificarea respectării legislației privind construcțiile.
Dar această împrejurare are relevanță pentru stabilirea situației de fapt și a eventualelor responsabilități.
Dacă o autoritate a organizat o investiție publică, a contractat executarea lucrărilor și a deținut documentația tehnică, nu poate fi ignorat acest context atunci când se examinează legalitatea intervențiilor.
Într-o asemenea situație trebuie stabilit ce lucrări au fost aprobate, cine a decis eventualele modificări și cine avea obligația respectării documentației autorizate.
O măsură administrativă care ar impune proprietarului regularizarea trebuie să aibă un temei legal propriu și să țină seama de împrejurările concrete.
În plus, principiile securității juridice, bunei administrări și proporționalității pot deveni relevante atunci când proprietarul este pus în situația de a suporta consecințele unor intervenții organizate de autoritatea publică.
Aceste principii nu înlătură însă, automat, cerințele legale privind siguranța construcțiilor și respectarea reglementărilor urbanistice.
Concluzie. Dacă balconul a fost închis legal la reabilitarea blocului, nu trebuie regularizat din nou
Închiderea balcoanelor și logiilor este prevăzută expres de legislația privind creșterea performanței energetice a blocurilor de locuințe.
Dacă lucrarea a făcut parte dintr-un program de reabilitare termică și a fost executată conform documentației autorizate, proprietarul nu are nevoie de o autorizație distinctă de regularizare pentru aceeași intervenție.
Dacă însă închiderea balconului nu era inclusă în autorizație sau a fost executată cu abateri care necesitau autorizare, situația trebuie examinată în raport cu legislația aplicabilă și cu responsabilitățile persoanelor implicate.
Primul pas este verificarea autorizației și a documentației de reabilitare, nu depunerea automată a unei cereri de regularizare.
Faptul că primăria a organizat lucrările nu garantează, singur, legalitatea fiecărei intervenții. Dar nici proprietarul nu poate fi considerat automat autorul unei lucrări neautorizate doar pentru că aceasta există în apartamentul său.
Citește și
- Ai cumpărat un apartament cu balconul deja închis. Cine răspunde? – despre răspunderea fostului proprietar, prescripție și situația juridică a cumpărătorului.
- Cum regularizezi un balcon închis fără autorizație? – despre procedura prevăzută de art. 301 din Legea nr. 169/2026, documentele și condițiile regularizării.
- Balcon închis fără autorizație: poate primăria să îți dubleze impozitul? – despre consecințele fiscale ale lucrărilor neautorizate.
Instrumente practice Drept Practic
Pentru proprietarii care au constatat că anumite lucrări au fost executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia, Drept Practic pune la dispoziție instrumente de informare și verificare a condițiilor prevăzute de Legea nr. 169/2026.
Catalogul juridic interactiv permite identificarea materialelor potrivite în funcție de situația construcției și de problema juridică întâmpinată.
Kitul digital „Regularizare & Conformare” cuprinde fișe de verificare, modele de documente și explicații practice privind procedurile de regularizare și conformare reglementate de noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor.
Kitul este destinat situațiilor în care se pune efectiv problema regularizării unei lucrări. El nu este necesar pentru o închidere de balcon deja autorizată și executată conform documentației aprobate.
Acest articol are caracter informativ și prezintă cadrul juridic general. Aplicarea dispozițiilor legale unei situații concrete presupune examinarea documentelor și a împrejurărilor relevante.