Balcon închis fără autorizație: poate primăria să îți dubleze impozitul?

Art. 301 alin. (11) din noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor prevede majorarea cu 100% a impozitului pentru anumite clădiri executate fără autorizație și neregularizate. Dar poate fi aplicată această majorare unui proprietar care și-a închis balconul acum 10, 20 sau 30 de ani? Răspunsul presupune mai mult decât simpla citire a textului legal.

În ultimele zile, în presă au apărut informații potrivit cărora proprietarii care și-au închis balcoanele fără autorizație vor plăti un impozit dublu.

Știrea are un temei legal real. Dar formularea generală poate crea impresia că orice balcon închis fără autorizație atrage automat dublarea impozitului pe apartament.

Or, legea nu spune acest lucru.

Problema trebuie examinată din perspectiva condițiilor de aplicare a majorării, a obiectului impozitării și, mai ales, a efectelor pe care noua reglementare le poate produce asupra unor lucrări executate cu mult înainte de intrarea sa în vigoare.

1. Ce prevede, concret, noul CATUC?

Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026, a intrat în vigoare la 25 august 2026.

Articolul 301 reglementează autorizația de regularizare pentru anumite categorii de lucrări executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.

Alineatul (11) instituie o consecință fiscală distinctă.

Pentru clădirile executate fără respectarea procedurilor legale de autorizare sau cu nerespectarea autorizației, care nu fuseseră regularizate până la intrarea în vigoare a Codului, valoarea impozitului pe clădiri se majorează cu 100%.

Textul stabilește și perioada aplicării majorării: de la constatarea situației de construire neautorizată de către autoritatea publică locală competentă până la obținerea autorizației de regularizare sau desființarea lucrărilor.

Prin urmare, legiuitorul a instituit un mecanism fiscal care urmărește să determine proprietarii să clarifice situația juridică a construcțiilor neautorizate.

Dar aplicarea acestui mecanism ridică mai multe probleme de interpretare.

2. Închiderea unui balcon intră sub incidența acestei reglementări?

Art. 301 alin. (2) menționează expres lucrările de închidere a balcoanelor fără extinderea pe domeniul public printre categoriile pentru care se poate emite autorizație de regularizare.

Aceasta demonstrează că legiuitorul a avut în vedere și asemenea intervenții asupra clădirilor existente.

Totuși, includerea balcoanelor în procedura de regularizare nu înseamnă că orice balcon închis este neautorizat.

Pentru a stabili existența unei încălcări a regimului autorizării, trebuie identificată legislația în vigoare la data executării lucrării.

Într-o analiză anterioară am arătat că Legea nr. 50/1991 supunea autorizării modificările aduse clădirilor încă de la adoptarea sa.

În schimb, legea excepta, în anumite condiții, lucrările de reparare și înlocuire a tâmplăriei existente.

De aceea, trebuie făcută o distincție între închiderea pentru prima dată a unui balcon proiectat deschis și înlocuirea ferestrelor unui balcon deja închis.

Prima intervenție poate reprezenta o modificare a fațadei supusă autorizării. A doua poate beneficia de o excepție legală, în funcție de reglementarea aplicabilă și de caracteristicile lucrării.

Primăria nu poate porni exclusiv de la constatarea că balconul este închis pentru a concluziona că proprietarul a executat o lucrare neautorizată.

Trebuie stabilite natura intervenției, data executării și obligațiile legale existente la acel moment.

3. Este suficient ca balconul să fie închis fără autorizație pentru dublarea impozitului?

Nu.

Art. 301 alin. (11) condiționează aplicarea majorării de constatarea unei situații de construire neautorizată de către autoritatea competentă.

Această constatare nu poate fi confundată cu o simplă presupunere.

Autoritatea trebuie să identifice lucrarea și să stabilească în ce constă încălcarea regimului autorizării.

De asemenea, trebuie verificat dacă lucrarea a fost regularizată și dacă situația constatată intră efectiv în ipoteza normei fiscale.

Întrucât majorarea produce consecințe patrimoniale, actul prin care este individualizată obligația fiscală trebuie să poată fi verificat sub aspectul temeiului legal, al motivării și al modului de calcul.

Nu este suficientă invocarea generică a existenței unui balcon închis.

4. Se dublează impozitul pentru întregul apartament?

Aceasta este, în opinia mea, una dintre cele mai importante probleme de interpretare ale noii reglementări.

Art. 301 alin. (11) se referă la „clădirile executate” fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.

Dar închiderea unui balcon nu este identică, din punct de vedere juridic și tehnic, cu edificarea unei clădiri întregi fără autorizație.

Să presupunem că un apartament de 70 mp se află într-un bloc construit legal, iar proprietarul a închis fără autorizație un balcon de 5 mp.

Poate autoritatea să majoreze cu 100% impozitul aferent întregului apartament?

Textul legal nu oferă o soluție explicită pentru această situație.

Există un argument în favoarea aplicării majorării: art. 301 reglementează inclusiv lucrările neautorizate asupra clădirilor existente, iar închiderea balcoanelor este expres inclusă printre lucrările regularizabile.

Dar există și un argument contrar, care nu poate fi ignorat.

Norma fiscală se referă la clădiri executate neautorizat, în timp ce, în exemplul nostru, clădirea și apartamentul au fost executate legal. Numai o intervenție punctuală asupra acestora este neautorizată.

Din această diferență rezultă întrebarea dacă legiuitorul a urmărit să majoreze impozitul pentru întreaga unitate locativă sau numai să instituie consecințe fiscale corespunzătoare lucrării neautorizate.

În dreptul fiscal, obligațiile contribuabililor trebuie să rezulte din dispoziții legale suficient de clare și previzibile.

Interpretarea unei norme care majorează sarcina fiscală nu ar trebui extinsă dincolo de ipoteza pe care textul o reglementează.

În plus, trebuie verificată compatibilitatea soluției cu principiul proporționalității.

O intervenție de 5 mp asupra unui apartament de 70 mp ar putea produce aceeași majorare procentuală ca executarea integral neautorizată a unei clădiri.

O asemenea consecință necesită o justificare legislativă și o interpretare riguroasă.

Nu consider că textul actual permite afirmarea, fără rezerve, că orice închidere neautorizată a unui balcon determină obligatoriu dublarea impozitului aferent întregului apartament.

Aceasta este o problemă care poate genera litigii fiscale și de contencios administrativ.

5. Poate noua lege să producă efecte pentru lucrări executate înainte de 2026?

Art. 301 alin. (11) privește expres situații de construire neautorizată care existau la intrarea în vigoare a Codului.

Prin urmare, legiuitorul a avut în vedere inclusiv lucrări executate anterior datei de 25 august 2026.

Aceasta nu înseamnă însă că problema aplicării legii în timp este lipsită de dificultăți.

Art. 15 alin. (2) din Constituție consacră principiul neretroactivității legii, cu excepțiile prevăzute de textul constituțional.

Pentru a stabili dacă majorarea fiscală respectă acest principiu, trebuie identificată natura juridică a măsurii și momentul producerii efectelor sale.

Dacă majorarea reprezintă o obligație fiscală nouă, aplicabilă exclusiv pentru perioade ulterioare intrării în vigoare a legii, simplul fapt că situația materială care o determină a apărut anterior nu conduce automat la concluzia retroactivității.

Legea nouă poate reglementa efectele viitoare ale unor situații juridice preexistente, în condițiile stabilite de Constituție.

Dar analiza nu se poate opri aici.

Trebuie examinat dacă majorarea reprezintă, în realitate, o măsură fiscală sau are predominant caracter sancționator.

O majorare de 100%, aplicată pentru existența unei lucrări neautorizate și menținută până la regularizare ori desființare, are o evidentă funcție de constrângere.

Această funcție justifică examinarea sa și prin raportare la cerințele de previzibilitate, securitate juridică și proporționalitate.

Problema devine cu atât mai sensibilă atunci când lucrarea a fost executată cu decenii în urmă, eventual de un fost proprietar.

Așadar, nu se poate afirma nici că majorarea este neconstituțională numai pentru că privește lucrări anterioare, nici că aplicarea ei este automat compatibilă cu Constituția.

Este necesară o analiză a naturii măsurii și a efectelor sale concrete.

6. Ce relevanță are prescripția răspunderii contravenționale?

Să presupunem că un balcon a fost închis fără autorizație în anul 2002.

Mai poate fi aplicată astăzi o amendă pentru executarea acelei lucrări?

Răspunsul trebuie căutat în reglementarea contravențională aplicabilă și în jurisprudența obligatorie.

Prin Decizia nr. 16 din 20 iulie 2020, pronunțată în recurs în interesul legii, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că termenul de prescripție pentru contravenția constând în executarea fără autorizație a unei construcții terminate în fapt începe să curgă de la data terminării efective a acesteia.

Dar prescripția răspunderii contravenționale nu trebuie confundată cu regimul fiscal al construcției.

Art. 301 alin. (11) instituie o majorare a impozitului, nu o amendă contravențională în sensul obișnuit al legislației privind contravențiile.

În consecință, prescripția dreptului de a aplica amenda nu exclude automat aplicarea unei obligații fiscale distincte, instituită pentru viitor.

Totuși, dacă majorarea fiscală are și un caracter sancționator, acest element poate deveni relevant pentru controlul de constituționalitate și proporționalitate.

Prescripția amenzii nu echivalează cu regularizarea construcției, dar nici nu justifică automat orice consecință fiscală ulterioară.

7. Ce se întâmplă dacă balconul a fost închis de fostul proprietar?

Această situație este frecventă.

Un cumpărător poate dobândi un apartament cu balconul deja închis, fără să cunoască data lucrării sau existența unei autorizații.

Trebuie distinse răspunderea pentru executarea lucrării și obligațiile fiscale aferente proprietății.

Răspunderea contravențională are caracter personal și nu se transmite automat cumpărătorului doar pentru că acesta a dobândit imobilul.

În schimb, obligațiile fiscale asociate bunului pot reveni proprietarului actual, dacă legea prevede acest lucru.

Art. 301 alin. (11) nu condiționează expres majorarea impozitului de faptul că proprietarul actual este persoana care a executat lucrarea.

Aceasta poate constitui un argument pentru aplicarea normei în raport cu situația actuală a imobilului.

Dar nu rezolvă toate problemele juridice.

În special, trebuie analizat dacă este proporțională aplicarea unei majorări fiscale unui proprietar care a dobândit cu bună-credință un apartament, cu o lucrare veche, și care poate întâmpina dificultăți obiective în obținerea documentelor necesare regularizării.

Buna-credință nu reprezintă, prin ea însăși, o excepție fiscală prevăzută de art. 301 alin. (11), dar poate avea relevanță în analiza legalității unor măsuri concrete și a proporționalității lor.

8. Dacă proprietarul solicită regularizarea, mai datorează impozitul majorat?

Textul art. 301 alin. (11) stabilește că majorarea încetează la obținerea autorizației de regularizare sau la desființarea lucrărilor neautorizate.

Prin urmare, simpla depunere a cererii de regularizare nu este prevăzută expres ca motiv de încetare a majorării.

Aceasta poate crea situații dificile.

Proprietarul depune documentația, îndeplinește obligațiile care îi revin, dar procedura administrativă se prelungește din motive care nu îi sunt imputabile.

În tot acest timp, potrivit interpretării literale a textului, majorarea fiscală poate continua.

Se pune astfel problema dacă durata procedurii administrative și conduita autorității trebuie luate în considerare în aprecierea proporționalității măsurii.

Un mecanism care urmărește să determine proprietarul să solicite regularizarea poate deveni excesiv dacă acesta continuă să suporte majorarea exclusiv din cauza întârzierilor administrative.

Această problemă nu este rezolvată expres de art. 301 alin. (11).

9. Proprietarii balcoanelor intră în procedura de regularizare cu taxe majorate de zece ori?

Nu trebuie confundate două reglementări distincte.

Art. 301 alin. (2) include expres închiderea balcoanelor fără extindere pe domeniul public printre lucrările pentru care poate fi emisă autorizația de regularizare.

Art. 301 alin. (7) instituie, prin excepție, o perioadă de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului în care pot fi regularizate și alte categorii de construcții.

Pentru această procedură excepțională, alin. (8) prevede majorarea de zece ori a anumitor cote și taxe.

Prin urmare, taxele majorate de zece ori nu trebuie atribuite automat procedurii obișnuite de regularizare a închiderii balcoanelor prevăzute la alin. (2).

De asemenea, termenul excepțional de maximum un an nu trebuie prezentat ca termen general de încetare a posibilității de regularizare pentru toate categoriile prevăzute la alin. (2).

Este esențială identificarea temeiului juridic concret în baza căruia se solicită regularizarea.

10. Ce poate face proprietarul dacă primește o decizie de majorare a impozitului?

Primul pas este verificarea actului prin care autoritatea a stabilit obligația fiscală.

Proprietarul trebuie să poată identifica situația de fapt reținută, temeiul legal al majorării, data de la care aceasta a fost aplicată și modul în care a fost calculată.

În cazul unui balcon închis, verificarea ar trebui să privească în special:

• dacă lucrarea necesita autorizație la data executării;
• dacă există dovezi privind configurația inițială a balconului;
• dacă lucrarea a fost deja autorizată sau regularizată;
• dacă autoritatea a motivat încadrarea situației în art. 301 alin. (11);
• dacă majorarea privește întregul apartament și care este justificarea acestei soluții;
• dacă actul fiscal respectă regulile de competență, procedură și comunicare.

Dacă majorarea este stabilită printr-un act administrativ fiscal, acesta poate fi contestat în condițiile Codului de procedură fiscală, cu respectarea termenului și a procedurii aplicabile.

Nu trebuie confundată contestarea actului fiscal cu procedura de regularizare a construcției. Cele două demersuri au obiecte diferite.

De asemenea, formularea unei contestații nu trebuie considerată, fără verificarea normelor aplicabile, ca producând automat suspendarea executării obligației fiscale.

11. Poate fi contestată constituționalitatea majorării de 100%?

Consider că art. 301 alin. (11) ridică probleme care justifică o analiză constituțională aprofundată.

Prima privește claritatea și previzibilitatea legii, în special atunci când majorarea este aplicată întregului apartament pentru o intervenție punctuală asupra balconului.

A doua privește principiul proporționalității, prin raportare la intensitatea sarcinii fiscale, natura lucrării neautorizate și posibilitatea efectivă de regularizare.

A treia privește aplicarea legii în timp, atunci când majorarea este determinată de lucrări executate cu mult înainte de intrarea în vigoare a Codului.

A patra privește protecția dreptului de proprietate, garantată de art. 44 din Constituție și de art. 1 din Protocolul nr. 1 la Convenția europeană a drepturilor omului.

Statul dispune de o marjă largă de apreciere în materie fiscală, inclusiv în stabilirea unor măsuri destinate respectării disciplinei în construcții.

Această marjă nu este însă nelimitată.

O ingerință patrimonială trebuie să aibă un temei legal suficient de clar, să urmărească un scop legitim și să păstreze un raport rezonabil de proporționalitate între mijloacele utilizate și scopul urmărit.

Nu rezultă de aici că majorarea de 100% este, în sine, neconstituțională.

Rezultă însă că aplicarea sa nediferențiată, în special asupra întregului apartament pentru o intervenție limitată asupra balconului, poate ridica întrebări constituționale serioase.

Acestea ar putea fi examinate de Curtea Constituțională în cadrul unei excepții de neconstituționalitate ridicate într-un litigiu concret.

Concluzie. Ce este adevărat și ce rămâne discutabil?

Informația potrivit căreia noul CATUC prevede dublarea impozitului pentru anumite construcții neautorizate este adevărată.

Art. 301 alin. (11) instituie expres o majorare de 100%.

Închiderea neautorizată a unui balcon poate intra în sfera reglementării, deoarece art. 301 include această categorie de lucrări în procedura de regularizare.

Dar de aici nu rezultă că orice proprietar cu balconul închis va plăti automat impozit dublu.

Trebuie stabilit dacă lucrarea necesita autorizație la data executării, dacă a fost realizată fără respectarea obligațiilor legale, dacă situația a fost regularizată și dacă sunt îndeplinite condițiile de aplicare a majorării.

Rămâne, de asemenea, discutabilă întinderea obligației fiscale atunci când numai o parte limitată a unui apartament a fost modificată fără autorizație.

Iar pentru lucrările executate cu decenii în urmă, aplicarea noii reglementări trebuie examinată și din perspectiva securității juridice, a proporționalității și a protecției dreptului de proprietate.

Legea prevede majorarea impozitului. Dar existența unei prevederi legale nu înseamnă că orice modalitate de aplicare a acesteia este, în mod necesar, legală.

Tocmai de aceea, în cazul unei decizii concrete de majorare a impozitului, este importantă verificarea atât a situației juridice a lucrării, cât și a modului în care autoritatea a interpretat și aplicat art. 301 alin. (11).

Articol de analiză juridică. Informațiile sunt raportate la legislația în vigoare la 19 octombrie 2026. Interpretările referitoare la constituționalitate, proporționalitate și întinderea majorării fiscale reprezintă argumente juridice de analiză, nu soluții obligatorii deja stabilite de instanțele judecătorești.