Ministerul Dezvoltării a emis un ordin prin care stabilește modul de aplicare a art. 301 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor în cazul balcoanelor închise fără autorizație. Potrivit instrucțiunilor, proprietarii nu datorează impozitul majorat cu 100% pentru simpla închidere a unui balcon într-o clădire construită legal, iar regularizarea acestor lucrări poate fi solicitată fără termenul-limită de un an. Unele clarificări sunt conforme cu legea. Altele ridică probleme privind limitele competenței ministrului de a interpreta dispozițiile CATUC.
1. Ce prevede noul ordin privind balcoanele închise?
Ordinul ministrului dezvoltării, lucrărilor publice și administrației nr. 1.389 din 5 noiembrie 2026 a fost publicat în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 932 din 6 noiembrie 2026.
Actul aprobă instrucțiuni pentru aplicarea art. 301 din Legea nr. 169/2026, care reglementează autorizația de regularizare a construcțiilor executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.
Instrucțiunile conțin mai multe precizări importante pentru proprietarii apartamentelor cu balcoane închise:
- Închiderea neautorizată a unui balcon nu transformă automat întreaga clădire într-o construcție edificată ilegal.
- Majorarea cu 100% a impozitului pe clădiri nu ar fi aplicabilă apartamentelor din blocuri construite legal, pentru simpla închidere neautorizată a balconului.
- Pentru lucrările finalizate în urmă cu mai mult de trei ani, ministerul consideră prescris dreptul de aplicare a amenzilor și a măsurilor punitive.
- Închiderea balcoanelor poate fi regularizată în regim permanent, fără termenul excepțional de un an.
- Taxele majorate de zece ori, prevăzute pentru regularizarea excepțională, nu se aplică închiderilor de balcoane încadrate la art. 301 alin. (2).
- Intrarea în vigoare a CATUC nu obligă primăriile să efectueze o inventariere generală a balcoanelor închise fără autorizație.
Aceste prevederi trebuie însă confruntate cu textul legii. Un ordin ministerial poate clarifica aplicarea unei legi, dar nu poate modifica dispozițiile acesteia.
2. Închiderea unui balcon transformă întregul bloc într-o construcție ilegală?
Prima clarificare a ordinului privește distincția dintre construirea ilegală a unei clădiri și executarea ulterioară a unor lucrări neautorizate asupra acesteia.
Ministerul arată că închiderea unui balcon nu schimbă, prin ea însăși, situația juridică a edificării inițiale a clădirii.
Această interpretare este corectă.
Dacă un bloc a fost construit în baza unei autorizații legale, închiderea ulterioară a unui balcon fără autorizație nu înseamnă că întregul bloc a fost edificat ilegal.
Trebuie separate două situații juridice: legalitatea construirii inițiale și legalitatea lucrărilor executate ulterior.
Totuși, distincția nu înlătură obligația de autorizare a lucrărilor ulterioare, atunci când legea o impune.
Art. 301 alin. (1) CATUC se referă expres la lucrările executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației.
Prin urmare, o lucrare neautorizată asupra unui balcon poate necesita regularizare chiar dacă blocul a fost construit legal.
Concluzie: instrucțiunile sunt conforme cu legea în măsura în care disting între legalitatea edificării blocului și legalitatea intervențiilor ulterioare.
3. Poate fi majorat cu 100% impozitul pe apartament pentru un balcon închis fără autorizație?
Aceasta este cea mai importantă clarificare a ordinului.
Ministerul consideră că majorarea impozitului cu 100%, prevăzută de art. 301 alin. (11) CATUC, privește clădirile construite integral fără autorizație, nu apartamentele din blocuri construite legal asupra cărora au fost executate intervenții punctuale.
Instrucțiunile oferă exemplul unui apartament de 70–80 mp pentru care s-ar dubla impozitul din cauza unei intervenții neautorizate asupra unui balcon de 3–4 mp.
Ministerul apreciază că o asemenea măsură ar fi disproporționată.
Ce spune însă art. 301 alin. (11)?
Textul legal prevede majorarea cu 100% a impozitului pentru clădirile executate cu nerespectarea autorizației de construire sau fără respectarea procedurilor legale de autorizare, care nu au fost regularizate.
Majorarea operează, potrivit legii, de la data constatării situației de construire neautorizată de către autoritatea competentă până la obținerea autorizației de regularizare sau desființarea lucrărilor neautorizate.
Problema este că art. 301 alin. (11) nu se referă exclusiv la clădirile construite integral fără autorizație. El include și ipoteza nerespectării autorizației de construire.
Această formulare permite discutarea situației lucrărilor neautorizate executate ulterior asupra unei clădiri construite legal.
Interpretarea ministerului este justificată?
Există argumente serioase în favoarea acesteia.
Un apartament construit legal nu poate fi asimilat, fără alte verificări, unei clădiri edificate integral fără autorizație.
În plus, majorarea impozitului aferent întregului apartament pentru o intervenție punctuală asupra balconului ridică o problemă reală de proporționalitate.
Totuși, argumentele de proporționalitate nu echivalează cu existența unei excepții fiscale expres prevăzute de lege.
Ordinul nu se limitează la explicarea acestei distincții. El afirmă categoric că majorarea nu este aplicabilă închiderilor de balcoane din clădirile construite legal.
Aici apare problema de legalitate.
Un ordin ministerial nu poate introduce o scutire sau o excludere de la aplicarea unei dispoziții fiscale dacă aceasta nu rezultă din lege.
Dacă art. 301 alin. (11) permite interpretări diferite, ministerul poate explica argumentele pentru interpretarea pe care o consideră corectă. Dar nu poate elimina, printr-o instrucțiune, o ipoteză pe care legea o include în domeniul său de aplicare.
Prin urmare, soluția ministerului poate fi apărată juridic, dar caracterul ei categoric și obligatoriu ridică problema depășirii limitelor competenței administrative.
Problema majorării impozitului pentru construcțiile neautorizate necesită și o analiză distinctă a naturii juridice a acestei măsuri, a proporționalității sale și a aplicării legii în timp. Aceste aspecte sunt examinate în articolul „Impozitul majorat pentru construcțiile neautorizate: sancțiune fiscală sau măsură de conformare?”, publicat pe Drept Practic.
4. Poate ministrul să declare neconstituțională majorarea impozitului?
Instrucțiunile califică dublarea impozitului pentru întregul apartament, ca urmare a unei intervenții minore asupra balconului, drept o măsură disproporționată, abuzivă și neconstituțională.
Trebuie distinse două aspecte.
Primul privește posibilitatea de a invoca neconstituționalitatea unei măsuri fiscale.
Art. 44 din Constituție protejează dreptul de proprietate, iar art. 56 alin. (2) consacră așezarea justă a sarcinilor fiscale.
Aceste dispoziții pot constitui temeiuri pentru examinarea proporționalității unei majorări fiscale.
Al doilea aspect privește competența de a constata neconstituționalitatea unei dispoziții legale.
Potrivit art. 146 din Constituție, controlul constituționalității legilor aparține Curții Constituționale, în condițiile prevăzute de Constituție și de lege.
Ministrul nu poate declara, prin ordin, că o dispoziție legală este neconstituțională și că, din acest motiv, nu trebuie aplicată.
Concluzie: argumentul disproporționalității poate fi relevant într-un litigiu fiscal sau constituțional. Dar formularea ordinului depășește limitele unei simple instrucțiuni interpretative dacă este înțeleasă ca o înlăturare obligatorie a aplicării legii.
5. Balcoanele închise pot fi regularizate și după 25 august 2027?
Da, pentru lucrările care intră în categoria prevăzută de art. 301 alin. (2) CATUC.
Acest alineat permite regularizarea lucrărilor de închidere a balcoanelor fără extindere pe domeniul public.
Art. 301 alin. (7) instituie o perioadă excepțională de maximum un an pentru alte categorii de construcții decât cele enumerate la alin. (2).
Rezultă că închiderile de balcoane care îndeplinesc condițiile alin. (2) nu sunt supuse termenului excepțional de un an.
Ordinul confirmă această interpretare.
Proprietarii pot solicita regularizarea și după 25 august 2027, cu respectarea condițiilor legale aplicabile.
Totuși, posibilitatea de a solicita regularizarea fără acest termen-limită nu înseamnă că proprietarul poate păstra nelimitat o lucrare neautorizată, fără riscul aplicării altor măsuri legale.
De asemenea, simpla depunere a cererii nu garantează emiterea autorizației.
Dar închiderea logiilor?
Ordinul se referă atât la balcoane, cât și la logii.
Art. 301 alin. (2) menționează expres balcoanele.
De aceea, asimilarea logiilor cu balcoanele trebuie examinată prin raportare la definițiile legale și la caracteristicile lucrărilor.
O instrucțiune administrativă nu poate extinde automat domeniul de aplicare al unei dispoziții legale la lucrări pe care aceasta nu le include.
Regimul juridic al balcoanelor închise trebuie analizat și în funcție de data executării lucrărilor. Pentru situațiile anterioare anului 1989, am examinat legislația aplicabilă la acea dată și condițiile în care autoritatea poate solicita desființarea lucrărilor în articolul „Ai cumpărat un apartament cu balconul închis înainte de 1989. Poți fi obligat să-l desființezi?”.
6. Se aplică taxele majorate de zece ori pentru închiderea balcoanelor?
Nu, dacă lucrarea se încadrează în regimul permanent prevăzut de art. 301 alin. (2).
Art. 301 alin. (8) stabilește expres majorarea de zece ori a anumitor cote și taxe pentru situația prevăzută la alin. (7), adică pentru regimul excepțional.
Prin urmare, taxele majorate de zece ori nu se aplică automat închiderilor de balcoane care pot fi regularizate în regim permanent.
Această precizare din ordin este conformă cu legea.
Trebuie însă făcută o distincție între taxele de autorizare și costul total al regularizării.
Proprietarul poate avea de suportat, după caz, cheltuieli pentru documentația tehnică, expertize și eventuale lucrări de conformare.
Ordinul nu stabilește un cost unic al regularizării pentru toate balcoanele închise.
7. După trei ani nu mai poate fi aplicată nicio sancțiune?
Ordinul afirmă că executarea lucrărilor fără autorizație este supusă unui termen general de prescripție de trei ani de la finalizarea faptei.
De asemenea, consideră că, după împlinirea acestui termen, statul nu mai poate aplica amenzi sau măsuri punitive.
Această parte a instrucțiunilor ridică probleme serioase de legalitate.
Prescripția trebuie să aibă un temei legal
Prescripția dreptului de a aplica o sancțiune nu poate fi stabilită printr-o simplă instrucțiune administrativă.
Termenul trebuie să rezulte din legea aplicabilă faptei, ținând seama și de regulile privind aplicarea legii contravenționale în timp.
Ordinul nu identifică dispoziția legală concretă care ar institui termenul general de trei ani.
Mai mult, art. 581 alin. (3) CATUC prevede că dispozițiile OG nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravențiilor nu sunt incidente în aplicarea codului.
Prin urmare, nu este suficientă o trimitere generică la legislația contravențională pentru justificarea termenului de trei ani.
Prescripția amenzii nu trebuie confundată cu desființarea construcției
Chiar dacă dreptul de a aplica o amendă este prescris, trebuie verificat separat dacă legea permite dispunerea unor măsuri de restabilire a legalității.
Art. 301 alin. (12)–(15) CATUC reglementează măsuri privind desființarea construcțiilor neautorizate.
Natura juridică a acestor măsuri nu poate fi stabilită exclusiv prin calificarea lor drept „punitive”.
O măsură de desființare poate avea un regim juridic distinct de amenda contravențională.
Concluzie: instrucțiunile nu oferă un fundament legal suficient pentru afirmația că, după trei ani, sunt prescrise toate amenzile și măsurile punitive referitoare la balcoanele închise.
Această problemă necesită examinarea normelor aplicabile la data executării lucrărilor și a dispozițiilor speciale ale CATUC.
8. Legea nr. 169/2026 se aplică retroactiv balcoanelor închise cu zeci de ani în urmă?
Principiul neretroactivității este consacrat de art. 15 alin. (2) din Constituție.
O lucrare executată legal potrivit legislației în vigoare la data realizării nu poate deveni retroactiv contravenție doar pentru că legea actuală impune alte condiții de autorizare.
Dar trebuie distinse două probleme.
Prima: dacă lucrarea era supusă obligației de autorizare la data executării sale.
Această întrebare se soluționează prin examinarea legislației istorice aplicabile.
A doua: dacă legea actuală poate stabili consecințe juridice pentru o situație care continuă să existe după intrarea sa în vigoare.
Aplicarea unei legi noi unor efecte juridice viitoare nu constituie automat retroactivitate.
De aceea, vechimea balconului nu este suficientă pentru a stabili dacă proprietarul are obligații de regularizare sau dacă pot fi aplicate anumite măsuri.
Pentru un balcon închis în anii ’80 sau ’90, trebuie verificat regimul juridic al lucrărilor la momentul executării.
Dacă balconul a fost ulterior refăcut, trebuie stabilit și ce lucrări au fost executate la data intervenției recente.
Înlocuirea tâmplăriei, modificarea structurii și extinderea balconului sunt situații care pot avea regimuri juridice diferite.
9. Regularizarea privește numai siguranța construcției?
Ordinul afirmă că regularizarea urmărește exclusiv verificarea siguranței clădirii.
Această interpretare nu corespunde întinderii condițiilor prevăzute de art. 301 CATUC.
Potrivit alin. (3) și (4), regularizarea presupune verificarea mai multor cerințe: protecția mediului, cerințele fundamentale privind calitatea în construcții, reglementările urbanistice aplicabile și, după caz, cerințele speciale prevăzute de lege.
Siguranța construcției este esențială, dar nu reprezintă singura condiție.
De exemplu, o lucrare poate fi sigură din punct de vedere structural, dar să nu respecte reglementările urbanistice aplicabile.
Într-o asemenea situație, expertiza privind rezistența și stabilitatea nu poate înlocui verificarea urbanistică.
Concluzie: ordinul restrânge nejustificat obiectul regularizării atunci când îl limitează exclusiv la siguranța clădirii.
10. Primăriile sunt obligate să inventarieze toate balcoanele închise?
Ordinul precizează că intrarea în vigoare a Legii nr. 169/2026 nu instituie o obligație de inventariere generală a balcoanelor închise fără autorizație.
Această afirmație este justificată în raport cu art. 301 CATUC, care nu prevede expres o asemenea inventariere.
Dar inexistența unei obligații de inventariere generală nu înseamnă că autoritățile nu mai pot efectua controale.
Competențele legale de verificare a disciplinei în construcții rămân aplicabile.
Prin urmare, ordinul nu instituie o imunitate generală pentru proprietarii balcoanelor închise fără autorizație.
11. Poate un ordin ministerial să modifice efectele unei legi?
Ordinul nr. 1.389/2026 a fost emis în temeiul art. 578 alin. (2) CATUC, care permite ministerului să adopte acte tehnice, interpretative și administrative necesare aplicării unitare a codului.
Există, așadar, un temei legal pentru emiterea instrucțiunilor.
Problema privește limitele acestei competențe.
Potrivit art. 1 alin. (5) din Constituție și dispozițiilor Legii nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă, actele normative subordonate legii trebuie să respecte dispozițiile acesteia.
Un ordin ministerial poate explica aplicarea legii, dar nu poate institui derogări, scutiri sau termene de prescripție care nu au temei legal.
Din această perspectivă, instrucțiunile aprobate prin Ordinul nr. 1.389/2026 conțin trei categorii de prevederi.
Prevederi conforme cu legea: distincția dintre construirea legală a blocului și intervențiile ulterioare, regularizarea permanentă a închiderilor de balcoane și neaplicarea taxelor majorate de zece ori pentru lucrările încadrate la art. 301 alin. (2).
Prevederi care necesită interpretare: excluderea majorării impozitului cu 100% și asimilarea logiilor cu balcoanele.
Prevederi cu vulnerabilități juridice serioase: stabilirea unui termen general de prescripție de trei ani fără indicarea temeiului legal, extinderea efectelor prescripției asupra tuturor măsurilor punitive și calificarea unei aplicări a legii drept neconstituțională, cu consecința neaplicării sale.
Ordinul poate fi supus controlului de legalitate al instanței de contencios administrativ, în condițiile Legii nr. 554/2004.
Până la eventuala sa modificare, abrogare sau anulare, ordinul beneficiază de prezumția de legalitate specifică actelor administrative.
12. Ce trebuie să facă proprietarul unui apartament cu balconul închis?
Primul pas nu este solicitarea automată a unei autorizații de regularizare.
Trebuie stabilit dacă balconul exista în configurația inițială a clădirii sau a fost construit ulterior.
Apoi trebuie verificat dacă închiderea ori construirea balconului a fost autorizată și, dacă nu, ce prevedea legislația aplicabilă la data executării lucrărilor.
Pentru lucrările care necesitau autorizație, trebuie examinată posibilitatea regularizării potrivit art. 301 CATUC.
În cazul închiderilor de balcoane fără extindere pe domeniul public, legea prevede un regim permanent de regularizare, dar emiterea autorizației rămâne condiționată de îndeplinirea cerințelor legale.
Dacă autoritatea refuză nejustificat emiterea autorizației sau nu soluționează cererea în termenul legal, pot fi utilizate mijloacele de apărare prevăzute de Legea nr. 554/2004.
Pentru verificarea condițiilor și pregătirea documentației, în magazinul Drept Practic este disponibil Kitul digital „Regularizare & Conformare”, din colecția dedicată Legii nr. 169/2026.
Pentru contestarea proceselor-verbale și a măsurilor dispuse în materia disciplinei în construcții este disponibil Kitul „Contestare Legea 169/2026”.
Instrumentele pot fi consultate în magazinul Drept Practic.
Concluzie
Ordinul nr. 1.389/2026 aduce clarificări utile pentru proprietarii apartamentelor cu balcoane închise fără autorizație.
În special, confirmă că simpla închidere neautorizată a unui balcon nu transformă întregul bloc într-o construcție edificată ilegal, că regularizarea închiderilor de balcoane prevăzute de art. 301 alin. (2) nu este limitată la un an și că taxele majorate de zece ori nu se aplică acestora.
Dar ordinul depășește, în anumite privințe, limitele unei simple interpretări administrative.
Excluderea categorică a majorării impozitului cu 100%, stabilirea unui termen general de prescripție de trei ani și declararea unei anumite aplicări a legii drept neconstituțională ridică probleme de conformitate cu art. 301 CATUC și cu principiul ierarhiei actelor normative.
O instrucțiune administrativă poate clarifica legea, dar nu poate modifica ceea ce legiuitorul a stabilit.
Dacă intenția este excluderea expresă a închiderilor de balcoane de la majorarea impozitului prevăzută de art. 301 alin. (11), soluția care asigură cea mai mare securitate juridică este clarificarea textului prin lege, nu printr-o instrucțiune ministerială.
Notă editorială Drept Practic
Analiza este realizată pe baza Ordinului MDLPA nr. 1.389/2026, publicat în Monitorul Oficial, Partea I, nr. 932 din 6 noiembrie 2026, și a dispozițiilor art. 301 din Legea nr. 169/2026.
Aprecierile privind eventualele neconcordanțe dintre ordin și lege reprezintă concluzii de analiză juridică, nu constatări jurisdicționale de nelegalitate. Aplicarea concretă a dispozițiilor privind prescripția, impozitarea și regularizarea necesită verificarea legislației aplicabile la data executării lucrărilor și a situației juridice a fiecărui imobil.
Drept Practic. Înțelegi legea, știi ce ai de făcut.
