Ai obținut autorizația de construire, ai început lucrările, dar nu ai reușit să le termini la timp. Nu ai cerut nici prelungirea autorizației. Poți continua construcția? Trebuie să obții o nouă autorizație sau poți cere regularizarea potrivit Legii nr. 169/2026?
Sunt numeroase situații în care proprietarii au început construirea unei case, a unei mansarde sau a unei anexe, dar au întrerupt lucrările din lipsa banilor, din cauza unor probleme familiale ori pentru că nu au mai găsit o echipă de constructori.
Uneori, lucrările au rămas neterminate ani întregi. Alteori, proprietarii au continuat să construiască fără să observe că autorizația inițială își pierduse valabilitatea.
Odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, apare o întrebare: ce trebuie să facă proprietarul pentru a putea continua legal lucrările?
Răspunsul depinde de momentul în care au fost executate lucrările, de stadiul construcției și de existența unor lucrări realizate după expirarea autorizației.
1. Am avut autorizație. De ce nu pot continua lucrările?
Autorizația de construire permite executarea unor lucrări determinate, în condițiile și în termenele prevăzute în documentul emis de autoritatea competentă.
Ea nu conferă un drept nelimitat în timp de a executa construcția.
Articolul 310 din Legea nr. 169/2026 reglementează pierderea valabilității autorizației în mai multe situații, inclusiv atunci când lucrările nu sunt finalizate în durata de execuție stabilită și beneficiarul nu a solicitat prelungirea.
Legea reglementează distinct și situația suspendării executării lucrărilor pentru o perioadă mai mare de 24 de luni.
Prin urmare, faptul că ai obținut cândva o autorizație nu înseamnă că poți continua oricând lucrările în baza ei.
Trebuie verificat dacă autorizația mai produce efecte și dacă lucrările pe care intenționezi să le execuți sunt cele autorizate inițial.
2. Ce se întâmplă cu lucrările pe care le-am executat legal?
Să presupunem că ai obținut o autorizație în 2021 pentru construirea unei case.
Ai executat fundația, pereții și acoperișul în perioada de valabilitate a autorizației, dar ai rămas fără bani. Ai întrerupt lucrările și nu ai mai solicitat prelungirea duratei de execuție.
În 2026 vrei să continui construcția.
Lucrările executate legal nu devin retroactiv neautorizate pentru simplul motiv că autorizația a expirat ulterior.
Trebuie însă să dovedești că acele lucrări au fost executate în perioada în care autorizația era valabilă și cu respectarea documentației aprobate.
Pot fi relevante autorizația, proiectul, înștiințările privind începerea lucrărilor, documentele de șantier, procesele-verbale întocmite pe parcursul execuției și alte dovezi privind stadiul construcției.
Problema juridică privește, în principal, dreptul de a continua lucrările rămase de executat.
3. Pot cere o nouă autorizație pentru continuarea lucrărilor?
Da. Aceasta este soluția prevăzută expres de articolul 310 alineatul (6) din Legea nr. 169/2026.
Dacă lucrările nu au fost finalizate în termenul de valabilitate a autorizației, beneficiarul trebuie să solicite emiterea unei noi autorizații de construire.
Noua autorizație permite continuarea lucrărilor în condițiile stabilite de lege și de documentația aprobată.
Asta nu înseamnă că proprietarul trebuie să demoleze automat ceea ce a construit legal.
Autoritatea va trebui să examineze situația existentă, documentația tehnică și condițiile în care pot fi continuate lucrările.
Exemplu practic
Ai început construirea unei case în 2022. Ai realizat structura de rezistență și acoperișul, dar nu ai executat instalațiile și finisajele.
Autorizația a expirat, iar tu nu ai solicitat prelungirea.
În această situație, soluția de principiu este să ceri o nouă autorizație pentru continuarea lucrărilor.
Nu trebuie să soliciți automat regularizarea întregii construcții, dacă partea deja executată a respectat autorizația inițială.
4. Mai pot cere prelungirea autorizației după ce a expirat?
Articolul 310 alineatul (5) permite prelungirea duratei de execuție, dar cererea trebuie formulată cu cel puțin 15 zile lucrătoare înainte de expirare.
Prelungirea poate fi acordată o singură dată, pentru cel mult 12 luni, în condițiile legii.
Dacă termenul a expirat fără să fi solicitat prelungirea, nu trebuie să presupui că autoritatea este obligată să aprobe o cerere depusă ulterior.
În această situație, articolul 310 alineatul (6) prevede solicitarea unei noi autorizații.
De aceea, este necesar să verifici termenele înscrise în autorizație înainte de a relua lucrările.
5. Am continuat să construiesc după expirarea autorizației. Pot cere regularizarea?
Aceasta este o situație juridică diferită.
Să presupunem că autorizația a expirat în 2023, dar ai continuat lucrările în 2024 și 2025.
Ai executat compartimentările, instalațiile sau chiar un nivel suplimentar, deși autorizația nu mai era valabilă.
În această ipoteză, trebuie examinată situația lucrărilor executate după pierderea valabilității autorizației.
Articolul 301 din Legea nr. 169/2026 reglementează posibilitatea emiterii unei autorizații de regularizare pentru lucrări realizate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.
Regularizarea poate deveni relevantă pentru lucrările efectiv executate fără un titlu valabil, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.
Dar simplul fapt că ai avut anterior o autorizație nu garantează că vei putea obține regularizarea.
Trebuie verificate natura lucrărilor, respectarea cerințelor urbanistice, condițiile tehnice și regimul juridic aplicabil categoriei de construcție.
De asemenea, trebuie distinse lucrările deja executate de cele pe care intenționezi să le realizezi în viitor.
Pentru acestea din urmă este necesară autorizarea executării lor.
6. Am avut autorizație. De ce nu pot cere direct regularizarea?
Pentru că noua autorizație de construire și autorizația de regularizare au obiecte diferite.
Noua autorizație, prevăzută de articolul 310 alineatul (6), permite continuarea lucrărilor care nu au fost finalizate în termen.
Autorizația de regularizare, prevăzută de articolul 301, privește lucrări deja executate fără autorizație sau cu încălcarea acesteia.
Să luăm două exemple.
Primul exemplu: ai construit legal fundația și pereții unei case, apoi ai întrerupt lucrările. Autorizația a expirat. Acum vrei să construiești acoperișul.
În principiu, ai nevoie de o nouă autorizație pentru continuarea lucrărilor.
Al doilea exemplu: ai construit fundația și pereții în perioada autorizată, dar ai executat acoperișul după expirarea autorizației.
În acest caz, trebuie analizată posibilitatea regularizării lucrărilor executate după expirare, distinct de autorizarea eventualelor lucrări rămase.
Regularizarea nu este o procedură prin care poți evita solicitarea unei noi autorizații atunci când legea o cere.
7. Pot beneficia de regularizarea excepțională până la 25 august 2027?
Articolul 301 alineatul (7) din Legea nr. 169/2026 instituie un regim excepțional de regularizare, aplicabil temporar, până la 25 august 2027, pentru anumite categorii de construcții care nu intră în regimul permanent.
Această posibilitate nu înseamnă că orice construcție poate fi regularizată.
Trebuie îndeplinite condițiile prevăzute de lege, inclusiv cele privind urbanismul, mediul și calitatea în construcții.
În plus, articolul 301 alineatul (8) prevede costuri majorate pentru regimul excepțional, prin multiplicarea de zece ori a anumitor cote și taxe.
De aceea, dacă ai avut autorizație și doar nu ai terminat lucrările, nu este recomandabil să pornești direct de la ideea regularizării excepționale.
Mai întâi trebuie verificat dacă situația ta intră sub incidența articolului 310 alineatul (6), care reglementează expres continuarea lucrărilor autorizate, dar neterminate.
8. Ce se întâmplă dacă am întrerupt lucrările timp de mai mulți ani?
O construcție abandonată temporar poate ridica probleme tehnice, chiar dacă lucrările executate inițial au fost legale.
Fundația, structura de rezistență, acoperișul sau alte elemente pot fi afectate de expunerea îndelungată la condițiile atmosferice.
Articolul 310 alineatul (7) reglementează situația întreruperii execuției pentru o perioadă care depășește durata de execuție înscrisă în autorizație, fără aplicarea măsurilor de conservare.
În condițiile acestui text, continuarea lucrărilor este legată de documentația tehnică întocmită pe baza expertizelor și verificărilor actualizate.
Așadar, reluarea lucrărilor poate presupune și verificarea stării tehnice a construcției.
Nu orice șantier întrerupt necesită automat aceeași procedură. Contează durata întreruperii, măsurile de conservare adoptate și concluziile specialiștilor.
Exemplu practic
Ai construit în 2018 structura unei case, fără să montezi acoperișul. Timp de opt ani, construcția a rămas expusă intemperiilor.
Chiar dacă structura a fost executată inițial în baza unei autorizații valabile, continuarea lucrărilor poate necesita verificări tehnice suplimentare.
Noua autorizație nu înlocuiește obligația de a respecta cerințele privind siguranța construcției.
9. Am întrerupt lucrările din cauza unui proces. Autorizația a expirat?
Legea nr. 169/2026 conține o excepție pentru anumite situații în care lucrările sunt afectate de litigii sau de evenimente de forță majoră.
Articolul 310 alineatul (4) prevede neaplicarea dispozițiilor alineatului (2) în cazul suspendărilor cauzate de litigii care afectează dreptul de executare a lucrărilor, pe durata acestora, sau de evenimente de forță majoră.
Nu orice proces justifică însă menținerea valabilității autorizației.
De exemplu, un litigiu privind dreptul de proprietate asupra terenului poate afecta dreptul de a continua construcția.
În schimb, simpla existență a unui proces fără legătură cu executarea lucrărilor nu produce automat același efect.
Există și o dificultate de interpretare: alineatul (4) face trimitere expresă la alineatul (2), în timp ce alineatul (3) reglementează distinct suspendarea executării pentru mai mult de 24 de luni.
Prin urmare, efectele concrete ale unui litigiu sau ale forței majore asupra valabilității autorizației trebuie examinate în raport cu dispozițiile aplicabile fiecărei situații.
10. Autorizația mea a fost emisă înainte de Legea nr. 169/2026. Ce reguli se aplică?
Legea nr. 169/2026 a intrat în vigoare la 25 august 2026 și a abrogat Legea nr. 50/1991.
Multe construcții neterminate au însă autorizații emise sub vechea lege.
Articolul 7 alineatul (6¹) din Legea nr. 50/1991 permitea, în anumite condiții, emiterea unei noi autorizații corespunzătoare stadiului fizic al lucrărilor, pentru continuarea acestora.
Reglementarea prevedea și posibilitatea emiterii noii autorizații fără un nou certificat de urbanism și fără noi avize sau acorduri, atunci când erau îndeplinite condițiile legale.
După intrarea în vigoare a noului cod, trebuie verificat regimul tranzitoriu.
Articolul 582 din Legea nr. 169/2026 reglementează anumite situații privind procedurile și documentele emise anterior.
Totuși, nu se poate afirma că toate facilitățile prevăzute de Legea nr. 50/1991 continuă să se aplice automat cererilor noi formulate după abrogarea acesteia.
Exemplu practic
Ai obținut autorizația în 2020 și ai început construcția în 2021. Autorizația a expirat în 2023.
În octombrie 2026 vrei să continui lucrările.
Legalitatea lucrărilor executate în 2021 trebuie examinată în raport cu legea aplicabilă atunci.
Pentru emiterea unei noi autorizații în 2026 trebuie însă verificate dispozițiile Legii nr. 169/2026 și regulile tranzitorii.
Nu trebuie presupus că procedura va fi identică celei existente în 2021.
11. Pot fi amendat pentru că nu am terminat construcția?
Trebuie făcută o distincție.
Dacă ai executat lucrările în perioada de valabilitate a autorizației și apoi ai oprit șantierul, simpla expirare a autorizației nu dovedește că ai construit fără autorizație.
În schimb, dacă ai continuat să execuți lucrări după pierderea valabilității acesteia, poate fi pusă problema răspunderii contravenționale, în condițiile legii.
Autoritatea trebuie să stabilească faptele concrete, perioada în care au fost executate lucrările și norma juridică aplicabilă.
Pentru faptele săvârșite înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 169/2026, trebuie respectate regulile privind aplicarea legii contravenționale în timp.
Nici majorarea impozitului prevăzută de articolul 301 alineatul (11) nu poate fi aplicată automat doar pentru că o construcție a rămas neterminată.
Trebuie verificat dacă sunt îndeplinite condițiile legale privind existența unor lucrări neautorizate.
12. Am terminat casa, dar nu am proces-verbal de recepție. Este aceeași situație?
Nu neapărat.
O construcție rămasă efectiv neterminată și o construcție ale cărei lucrări au fost executate, dar pentru care nu s-a realizat recepția, ridică probleme juridice diferite.
Dacă lucrările au fost executate integral în perioada de valabilitate a autorizației, dar nu există proces-verbal de recepție, trebuie analizate regulile privind recepția și finalizarea construcției.
Dacă lucrările au continuat după expirarea autorizației, trebuie examinată și legalitatea executării lor.
Înainte de a solicita o nouă autorizație sau regularizarea, trebuie stabilit ce lucrări au fost efectiv executate, când au fost executate și ce documente există.
13. Ce trebuie să verifici înainte de a merge la primărie?
Dacă ai o construcție neterminată și autorizația a expirat, începe prin a clarifica situația juridică și tehnică a lucrărilor.
Verifică următoarele aspecte:
- Data emiterii autorizației, termenul pentru începerea lucrărilor și durata de execuție.
- Data la care ai început efectiv lucrările și documentele care o dovedesc.
- Dacă ai solicitat sau ai obținut vreo prelungire.
- Ce lucrări ai executat în perioada de valabilitate a autorizației.
- Dacă ai continuat să construiești după pierderea valabilității.
- Dacă lucrările executate respectă proiectul autorizat.
- Dacă ai luat măsuri de conservare a construcției în perioada întreruperii.
- Dacă există litigii sau alte împrejurări care au împiedicat continuarea lucrărilor.
După această verificare poți stabili dacă situația impune solicitarea unei noi autorizații, examinarea posibilității regularizării sau efectuarea unor verificări tehnice suplimentare.
În cazurile în care o parte din lucrări a fost executată legal, iar alta după expirarea autorizației, poate fi necesară analizarea ambelor proceduri.
14. Întrebări frecvente
Am construit fundația în perioada autorizată. Trebuie să o regularizez după expirarea autorizației?
Nu pentru simplul motiv al expirării ulterioare. Trebuie verificat dacă fundația a fost executată legal, în conformitate cu autorizația și proiectul.
Pot continua lucrările dacă autorizația a expirat de numai o lună?
Nu trebuie să presupui că o autorizație expirată mai permite continuarea execuției. Verifică situația juridică și posibilitatea solicitării unei noi autorizații.
Dacă am construit acoperișul după expirarea autorizației, pot cere regularizarea?
Posibilitatea trebuie examinată în condițiile articolului 301, în funcție de lucrările executate și de cerințele legale. Regularizarea nu este garantată.
Dacă au trecut zece ani de când am oprit lucrările, mai pot obține o autorizație?
Trecerea timpului nu exclude automat posibilitatea unei noi autorizări. Trebuie verificate însă situația urbanistică actuală, starea tehnică a construcției și documentația necesară.
Dacă nu am bani să termin casa, sunt obligat să cer imediat regularizarea?
Nu rezultă o asemenea obligație doar din faptul că lucrările sunt neterminate. Trebuie analizate valabilitatea autorizației, stadiul construcției și eventualele obligații de conservare și siguranță.
Dacă autorizația a fost emisă în 2019, pot folosi regulile vechii Legi nr. 50/1991?
Pentru aprecierea legalității lucrărilor executate în trecut, legea aplicabilă la data executării este relevantă. Pentru o cerere nouă depusă în 2026 trebuie examinate dispozițiile actuale și cele tranzitorii.
15. Ce trebuie reținut?
Dacă ai avut autorizație de construire, ai început lucrările legal, dar nu le-ai terminat și nici nu ai cerut prelungirea, soluția prevăzută de articolul 310 alineatul (6) din Legea nr. 169/2026 este solicitarea unei noi autorizații de construire.
Nu trebuie să regularizezi automat lucrările executate legal în perioada de valabilitate a autorizației.
Dacă ai continuat însă să construiești după pierderea valabilității acesteia sau ai executat lucrări diferite de cele autorizate, trebuie analizată separat posibilitatea regularizării potrivit articolului 301.
Cele două proceduri au obiecte diferite și nu pot fi folosite indiferent de situația juridică a lucrărilor.
Înainte de a depune o cerere, stabilește ce ai construit legal, ce ai construit după expirarea autorizației și ce lucrări au rămas de executat.
Această verificare poate evita alegerea unei proceduri nepotrivite și suportarea unor costuri inutile.
Instrumente practice Drept Practic
Dacă ai o construcție pentru care trebuie să clarifici regimul autorizării, al regularizării sau al continuării lucrărilor, poți consulta instrumentele din colecția dedicată Legii nr. 169/2026.
Kitul „Regularizare & Conformare” conține explicații practice, fișe de verificare și modele editabile pentru identificarea procedurilor aplicabile lucrărilor neautorizate și pentru pregătirea demersurilor administrative.
Pentru o prezentare a instrumentelor disponibile și identificarea produsului potrivit situației tale, consultă Catalogul interactiv al colecției Construcții.
Poți consulta și produsele disponibile în magazinul Drept Practic.
Materialele au caracter informativ și educativ. Aplicarea procedurii corespunzătoare depinde de situația concretă a construcției, de documentele existente și de normele în vigoare la data formulării cererii.
Surse legislative
- Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026, în vigoare de la 25 august 2026, în special articolele 301, 310 și 582.
- Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, în formele aplicabile anterior abrogării, în special articolul 7 alineatele (6¹) și (6²).
- Constituția României, articolul 15 alineatul (2), privind aplicarea legii în timp și legea contravențională mai favorabilă.
- Ordonanța Guvernului nr. 2/2001 privind regimul juridic al contravențiilor, în măsura aplicabilității dispozițiilor sale potrivit reglementării speciale.
Actualizat la 31 octombrie 2026.
