Închiderea balcoanelor nu a devenit o lucrare supusă autorizării abia în anul 2019. Legea nr. 50/1991 reglementa încă de la adoptare autorizarea modificărilor aduse clădirilor. Totuși, pentru a stabili dacă un balcon a fost închis legal, trebuie examinată legea în vigoare la data executării lucrării, nu doar reglementarea actuală.
Sunt numeroase apartamente în care balcoanele au fost închise cu tâmplărie din aluminiu, lemn sau PVC cu mult înainte de anul 2019. Unele lucrări au fost executate de proprietarii actuali, altele de foștii proprietari, cu zeci de ani în urmă.
O întrebare apare frecvent: dacă legea a reglementat expres închiderea balcoanelor abia în 2019, înseamnă că anterior aceste lucrări puteau fi executate fără autorizație?
Răspunsul este nu. Anul 2019 nu marchează apariția obligației de autorizare a închiderii balcoanelor. El marchează introducerea unei proceduri speciale, simplificate, pentru autorizarea acestor lucrări.
Pentru a înțelege de ce, trebuie să examinăm evoluția Legii nr. 50/1991.
1. Ce prevedea Legea nr. 50/1991 în forma inițială?
Legea nr. 50/1991, publicată în Monitorul Oficial nr. 163 din 7 august 1991, a instituit regula autorizării lucrărilor de construire și de modificare a clădirilor.
Articolul 3 lit. a) includea printre lucrările supuse autorizării construirea, reconstruirea, modificarea, extinderea și repararea clădirilor.
În același timp, art. 8 prevedea anumite lucrări care puteau fi executate fără autorizație. Printre acestea se aflau reparațiile și înlocuirile de tâmplărie interioară și exterioară, cu condiția păstrării formei și dimensiunilor golurilor și tâmplăriei.
Așadar, încă din 1991, legea făcea o distincție între modificarea unei clădiri și repararea sau înlocuirea unor elemente existente.
Această distincție este esențială pentru problema balcoanelor.
Dacă un balcon fusese proiectat și construit deschis, iar proprietarul monta ulterior o închidere nouă, nu era suficient să susțină că executase doar o lucrare de tâmplărie.
Trebuia stabilit dacă intervenția modifica, în realitate, configurația clădirii.
Un argument suplimentar rezultă chiar din forma inițială a art. 26, care reglementa expres contravenții referitoare la modificarea neautorizată a fațadelor.
Prin urmare, modificarea fațadei nu reprezintă o categorie de lucrări pe care legiuitorul ar fi început să o reglementeze abia după anul 2000.
2. S-a schimbat regula între 1994 și 1997?
În această perioadă au intervenit OG nr. 4/1994, Legea nr. 82/1995 și Legea nr. 125/1996.
Verificarea acestor acte normative arată că ele nu au introdus o exceptare generală de la autorizare pentru închiderea balcoanelor.
Legea nr. 125/1996 a modificat inclusiv regimul contravențional și a reglementat posibilitatea acordării unui termen pentru obținerea autorizației, în anumite condiții, după constatarea executării unor lucrări neautorizate.
Dar obligația de autorizare a modificărilor clădirilor a rămas.
Aceeași soluție rezultă din republicarea Legii nr. 50/1991 în Monitorul Oficial nr. 3 din 13 ianuarie 1997.
Articolul 3 lit. a) continua să prevadă autorizarea lucrărilor de modificare a clădirilor.
Rezultă că, pentru un balcon închis în anul 1995, de exemplu, problema juridică nu este dacă legea menționa expres cuvântul „balcon”, ci dacă lucrarea executată reprezenta o modificare a clădirii ori intra într-o excepție legală.
3. Ce s-a schimbat în anul 2004?
Un moment important îl reprezintă Legea nr. 199/2004.
Aceasta a reformulat partea introductivă a art. 8 alin. (1), referitoare la lucrările care puteau fi executate fără autorizație.
Textul condiționa exceptarea de faptul că lucrările nu modificau structura de rezistență, caracteristicile inițiale sau aspectul arhitectural al construcțiilor.
Această formulare este importantă pentru închiderea balcoanelor.
Un balcon deschis face parte din configurația arhitecturală a clădirii. Montarea unei închideri noi poate modifica aspectul fațadei chiar dacă nu sunt afectate elementele structurale de rezistență.
Prin urmare, absența unei intervenții asupra structurii de rezistență nu era, singură, suficientă pentru executarea lucrării fără autorizație.
Trebuiau respectate și celelalte condiții ale exceptării.
Totuși, nu trebuie să interpretăm modificarea din 2004 ca și cum, anterior, toate intervențiile asupra fațadelor ar fi fost permise fără autorizație. Obligația autorizării modificărilor clădirilor exista deja.
4. Puteai schimba tâmplăria fără autorizație?
Da, în condițiile prevăzute de lege.
Legea nr. 117/2007 a modificat art. 11 alin. (1) lit. b) din Legea nr. 50/1991, prevăzând expres că repararea și înlocuirea tâmplăriei interioare și exterioare puteau fi realizate fără autorizație dacă se păstrau forma și dimensiunile golurilor și tâmplăriei, inclusiv atunci când se schimbau materialele utilizate, cu respectarea excepțiilor și condițiilor legale.
De exemplu, înlocuirea unor ferestre vechi din lemn cu ferestre din PVC nu necesita automat autorizație numai pentru că materialul era diferit.
Dar trebuie să distingem două situații:
Prima situație: un balcon era deja închis, iar proprietarul înlocuia tâmplăria existentă, păstrând configurația acesteia.
A doua situație: balconul fusese construit deschis, iar proprietarul monta pentru prima dată ferestre și alte elemente pentru a-l transforma într-un spațiu închis.
Aceste lucrări nu sunt juridic identice.
În primul caz poate fi incidentă excepția privind înlocuirea tâmplăriei. În al doilea caz trebuie verificat dacă lucrarea constituie o modificare a construcției și a fațadei.
Simpla utilizare a tâmplăriei PVC nu transformă orice lucrare într-o intervenție exceptată de la autorizare.
5. Ce a introdus, de fapt, Legea nr. 193/2019?
Legea nr. 193/2019, publicată în Monitorul Oficial nr. 873 din 30 octombrie 2019, a introdus în Legea nr. 50/1991 art. 7 alin. (20^6).
Potrivit acestei dispoziții, pentru închiderea balcoanelor și logiilor existente se emite autorizație de construire pe baza unei documentații cu conținut simplificat.
Documentația prevăzută de text include:
- memoriu de arhitectură;
- releveu;
- fațadă;
- propunerea de închidere a balconului sau logiei;
- avizul proiectantului inițial ori, după caz, expertiză tehnică.
Această reglementare nu a eliminat autorizația. Dimpotrivă, a prevăzut expres emiterea ei, dar pe baza unei documentații simplificate.
De aceea, este greșit să susținem că, înainte de 2019, închiderea balcoanelor nu necesita autorizație deoarece legea nu conținea o dispoziție dedicată acestei lucrări.
În dreptul construcțiilor, obligația de autorizare nu depinde exclusiv de enumerarea fiecărei intervenții posibile. Ea poate rezulta din încadrarea lucrării într-o categorie generală, precum modificarea unei construcții.
În același timp, dispoziția din 2019 nu poate fi folosită pentru a aplica retroactiv o obligație care trebuie stabilită în raport cu legislația de la data executării lucrării.
6. Ce au decis instanțele judecătorești?
Jurisprudența oferă exemple utile pentru interpretarea acestor dispoziții.
În Decizia civilă nr. 385 din 30 septembrie 2013, Curtea de Apel Constanța a analizat lucrări care constau, între altele, în montarea unui geam pe o parte a unei terase deschise.
Instanța a apreciat că intervenția modifica forma arhitecturală și elementele fațadei, astfel încât nu putea fi încadrată în excepția referitoare la repararea sau înlocuirea tâmplăriei.
Această hotărâre este relevantă deoarece distinge între montarea unei închideri noi și intervențiile asupra tâmplăriei deja existente.
Nu trebuie însă generalizată dincolo de situația concretă judecată. O terasă deschisă nu este, în toate privințele, identică unui balcon, iar calificarea juridică depinde de caracteristicile lucrării.
Au existat și litigii privind desființarea unor lucrări de închidere a balcoanelor executate înainte de 2019. Acestea confirmă că autoritățile și instanțele aplicau regimul autorizării și anterior introducerii procedurii simplificate.
Dar hotărârile pronunțate în litigii individuale nu instituie o regulă potrivit căreia orice intervenție asupra unui balcon necesită autorizație, indiferent de natura sa.
7. Patru exemple practice
Exemplul 1. Balcon închis în 1995
Un proprietar a montat tâmplărie din aluminiu pentru a închide un balcon care, potrivit proiectului inițial, era deschis.
La acea dată, Legea nr. 50/1991 supunea autorizării lucrările de modificare a clădirilor.
Dacă intervenția reprezenta o modificare a clădirii sau a fațadei și nu se încadra într-o excepție, autorizația era necesară.
Faptul că legea nu reglementa distinct „închiderea balcoanelor” nu conduce la concluzia contrară.
Exemplul 2. Balcon închis în 2005
Un proprietar a montat ferestre PVC pe un balcon deschis, fără să modifice structura de rezistență.
Chiar și în această situație, trebuia verificată modificarea caracteristicilor inițiale și a aspectului arhitectural al clădirii.
Lipsa intervențiilor structurale nu determina automat exceptarea de la autorizare.
Exemplul 3. Balcon închis în 2016
Proprietarul unui apartament a montat o închidere nouă pe balcon, considerând că execută doar lucrări de tâmplărie.
Excepția referitoare la înlocuirea tâmplăriei nu putea fi aplicată automat, deoarece balconul nu avea anterior tâmplăria respectivă.
Era necesară examinarea lucrării în raport cu art. 3 și art. 11 din Legea nr. 50/1991, în forma aplicabilă atunci.
Exemplul 4. Înlocuirea ferestrelor unui balcon deja închis
Un balcon fusese închis anterior, în condiții legale, iar proprietarul a înlocuit ferestrele deteriorate, păstrând configurația existentă.
Această lucrare putea beneficia de excepția privind repararea sau înlocuirea tâmplăriei, dacă erau îndeplinite toate condițiile prevăzute de lege.
Diferența față de exemplele anterioare constă în faptul că nu se realiza pentru prima dată închiderea balconului.
8. Dacă balconul a fost închis fără autorizație acum 20 sau 30 de ani, proprietarul poate fi amendat astăzi?
Aceasta este o problemă juridică distinctă.
Trebuie separate obligația de autorizare existentă la data executării lucrării și posibilitatea aplicării în prezent a unei sancțiuni contravenționale.
În Decizia nr. 16 din 20 iulie 2020, pronunțată în recurs în interesul legii, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că, în condițiile analizate, termenul de prescripție a răspunderii contravenționale pentru executarea unei construcții fără autorizație curge de la data terminării în fapt a construcției.
Această dezlegare este importantă pentru lucrările executate cu mult timp în urmă.
Totuși, prescripția aplicării sancțiunii nu înseamnă că lucrarea a fost autorizată retroactiv. De asemenea, nu rezolvă automat problemele privind conformitatea tehnică, eventualele obligații de remediere sau situația juridică a proprietarului actual.
Aceste aspecte necesită o analiză separată, inclusiv în raport cu legislația aplicabilă în prezent.
9. Ce trebuie să verifice proprietarul unui apartament cu balcon închis?
Înainte de a concluziona că balconul a fost închis legal sau nelegal, trebuie clarificate câteva împrejurări:
- Data executării lucrării. Aceasta permite identificarea legii aplicabile la momentul intervenției.
- Configurația inițială a balconului. Balconul era proiectat deschis sau închis?
- Natura lucrărilor. S-a montat o închidere nouă ori s-a înlocuit tâmplăria existentă?
- Modificarea fațadei. Lucrarea a schimbat aspectul arhitectural sau alte caracteristici ale construcției?
- Existența autorizației și a documentației tehnice. Trebuie verificat inclusiv dacă închiderea era prevăzută în proiectul autorizat inițial.
- Situația proprietății. Lucrarea a fost executată de proprietarul actual sau de un fost proprietar?
Aceste elemente pot fi stabilite prin examinarea documentelor de construire, a proiectului inițial, a arhivelor autorităților competente și, atunci când este necesar, printr-o evaluare tehnică.
Concluzie
Închiderea unui balcon putea necesita autorizație de construire încă din anul 1991.
Legea nr. 50/1991 supunea autorizării lucrările de modificare a clădirilor, iar această regulă a fost menținută în formele succesive ale actului normativ.
Excepțiile privind repararea și înlocuirea tâmplăriei nu pot fi extinse automat asupra oricărei lucrări de închidere a unui balcon deschis.
Legea nr. 193/2019 nu a creat pentru prima dată obligația de autorizare. Ea a introdus o procedură specială, cu documentație simplificată, pentru această categorie de lucrări.
Dar există și o a doua concluzie, la fel de importantă: faptul că o lucrare necesita autorizație la data executării sale nu înseamnă automat că proprietarul actual poate fi sancționat pentru ea.
Obligația inițială de autorizare, prescripția răspunderii contravenționale, situația fostului proprietar și posibilitățile actuale de conformare sunt probleme juridice diferite.
În articolul următor vom examina ce consecințe juridice poate avea astăzi un balcon închis fără autorizație cu mulți ani în urmă și în ce condiții poate fi angajată răspunderea proprietarului actual.
Acest articol are caracter informativ și prezintă evoluția legislației aplicabile lucrărilor de închidere a balcoanelor. Situația unui imobil concret trebuie examinată în raport cu documentația construcției, natura intervenției și legislația aplicabilă la data executării acesteia.
Bună. Am cumpărat un apartament care avea deja o lojă închisă cu lemn. Aceasta a fost închisă de mătușa proprietarului de la care de la care am cumpărat și care era proprietara apartamentului in 1983.
De răspundere am eu, proprietarul actual?
Bună ziua! Este important că închiderea logiei ar fi fost realizată în 1983, înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 50/1991, și că ați cumpărat apartamentul cu logia deja închisă.
În principiu, răspunderea contravențională pentru executarea unei lucrări neautorizate este personală și nu se transmite automat noului proprietar.
Totuși, trebuie făcută distincția între răspunderea pentru executarea lucrării și eventualele obligații legate de situația juridică actuală a imobilului, inclusiv cele fiscale.
Pentru a stabili dacă lucrarea necesita autorizație în 1983, trebuie verificată legislația aplicabilă atunci. Nu putem aprecia legalitatea lucrării exclusiv prin raportare la Legea nr. 50/1991 sau la noul CATUC.
Prin urmare, simplul fapt că ați cumpărat apartamentul cu logia închisă nu înseamnă că răspundeți personal pentru executarea lucrării, dar nici nu exclude automat orice obligație actuală legată de imobil.
Am obtinut autorizatie de inchidere balcon in anul 1988 sau 1989.nu mai stiu . Chitanta nu O mai am. Pot obtine alta de la primaries daca nu stiu Sigur anul. Multumesc
Da, puteți solicita primăriei să verifice în arhivă dacă există autorizația de închidere a balconului, chiar dacă nu mai cunoașteți anul exact sau numărul documentului.
În cerere puteți indica adresa apartamentului, numele persoanei pe care a fost emisă autorizația și perioada aproximativă, 1988–1989.
Este important să solicitați o copie a autorizației sau informații despre existența acesteia, nu doar un duplicat al chitanței. Chitanța și autorizația sunt documente diferite.
Dacă documentul nu mai poate fi identificat, acest lucru nu dovedește automat că lucrarea a fost executată fără autorizație.
Bună ziua! Trebuie făcută o distincție importantă între răspunderea pentru executarea unei lucrări fără autorizație și obligațiile care pot exista în prezent în legătură cu imobilul.
Dacă închiderea logiei a fost realizată de un fost proprietar, actualul proprietar nu preia automat răspunderea contravențională a acestuia. Răspunderea contravențională are caracter personal, iar aplicarea sancțiunilor este supusă prescripției.
În schimb, noua Lege nr. 169/2026 prevede, în anumite condiții, majorarea cu 100% a impozitului pentru construcțiile neautorizate care nu au fost regularizate. Această măsură are un regim juridic diferit de amenda contravențională și poate ridica probleme inclusiv pentru proprietarii care au cumpărat imobilul cu lucrările deja executate.
Un aspect important este stabilirea perioadei în care a fost închisă logia și verificarea regimului legal aplicabil la acea dată. Faptul că persoana care a executat lucrarea era proprietară în 1983 nu dovedește, singur, că închiderea s-a realizat atunci sau că a fost neautorizată.
Prin urmare, nu se poate afirma că actualul proprietar răspunde pentru fapta fostului proprietar, dar nici că schimbarea proprietarului exclude automat orice consecință juridică sau fiscală actuală.
Balconul este închis din 1993 cu sticla și metal,când s-a dat în folosință era balconul deschis, apartamentul are 70 metri pătrați iar balconul are lungimea de 5 metri, ce sfat îmi dați și ce trebuie să fac,mulțumesc.
Vă mulțumesc pentru întrebare! În anul 1993, Legea nr. 50/1991 prevedea deja obligația autorizării lucrărilor de modificare a clădirilor. Prin urmare, faptul că balconul a fost închis atunci nu înseamnă automat că lucrarea era exceptată de la autorizare.
Totuși, după mai bine de 30 de ani, trebuie făcută distincția între obligația de autorizare de la data lucrării, prescripția răspunderii contravenționale și posibilitatea regularizării în prezent.
Noul Cod al urbanismului prevede o procedură de regularizare inclusiv pentru închiderea balcoanelor, în condițiile legii.
Pentru situația concretă, este necesară verificarea documentației imobilului și a condițiilor legale de către autoritatea competentă. Nu se poate stabili doar din informațiile prezentate dacă vi se aplică vreo măsură sau obligație fiscală.
Bună ziua! Faptul că balconul a fost închis în anul 1993 este important, deoarece regimul juridic al lucrării trebuie examinat și în raport cu legislația aplicabilă la acea dată.
Lungimea balconului, suprafața apartamentului și materialele folosite nu sunt suficiente pentru a stabili dacă lucrarea a fost sau nu autorizată.
Înainte de orice concluzie, este util să se verifice dacă există documente privind închiderea balconului, inclusiv în arhiva primăriei sau a asociației de proprietari.
În ceea ce privește impozitul majorat, acesta nu se aplică automat tuturor apartamentelor cu balcoane închise. Articolul 301 alin. (11) din Legea nr. 169/2026 prevede anumite condiții, inclusiv constatarea situației de construire neautorizată de către autoritatea locală.
De asemenea, legea reglementează posibilitatea regularizării unor lucrări de închidere a balcoanelor, dacă sunt îndeplinite condițiile legale.
Prin urmare, simplul fapt că balconul este închis din 1993 nu permite, singur, stabilirea unei obligații de regularizare sau a aplicării impozitului majorat.
Logiile le-am închis cu lemn la darea blocului în folosință în 1975, când am devenit chiriași la stat și nimeni nu a comentat închiderea logiilor în 1999, când l-am cumpărat de la stat și am primit fișa cadastrală! Totuși, în urmă cu o lună, am primit o a doua decizie de impunere pentru 2026, unde se menționa o majorare a impozitului pe apartament și o actualizare a ultimilor 5 ani datorită includerii celor 4,47 mp ai logiilor, în spațiul locuibil al imobilului, plus penalizări pentru neplata ultimilor 5 ani! Am platit, însă întrebarea mea de 100 de puncte: dacă spațiul construibil al logiilor și pereților exteriori a devenit brusc prin plata „la intreg” spațiu locuibil, acest lucru nu schimbă structura logiilor deschise cu obligația vânzătorului (statul român) de avea geamuri la aceste logii?
Bună ziua! Întrebarea dumneavoastră este interesantă, pentru că evidențiază o confuzie frecventă între suprafața luată în calcul la stabilirea impozitului și suprafața locuibilă a unui apartament.
Potrivit art. 457 alin. (4) din Codul fiscal, suprafața construită desfășurată, utilizată la calculul impozitului, include și balcoanele și logiile. Aceasta nu înseamnă însă că suprafețele respective devin automat camere de locuit sau că li se schimbă destinația juridică.
Prin urmare, plata impozitului pentru suprafața logiilor nu transformă o logie deschisă într-una închisă și nici nu creează retroactiv o obligație a statului, în calitate de fost vânzător, de a fi prevăzut logiile cu geamuri.
Separat, situația recalculării impozitului pentru ultimii cinci ani și a accesoriilor fiscale ridică alte probleme juridice: care era suprafața impozabilă corectă în fiecare dintre acei ani, ce informații avea deja autoritatea fiscală, care este temeiul modificării deciziilor anterioare și cum au fost calculate accesoriile.
Faptul că apartamentul a fost cumpărat de la stat în 1999, pe baza unei documentații cadastrale, este un element relevant pentru înțelegerea istoricului imobilului, dar nu permite, singur, stabilirea legalității sau nelegalității noii decizii de impunere.
Așadar, răspunsul la întrebarea dumneavoastră principală este că încadrarea fiscală a unei suprafețe nu modifică, prin ea însăși, configurația constructivă, destinația juridică sau obligațiile contractuale ale fostului vânzător.
Am cumpărat apt. în 2018, cu balconul deja închis cu termopane. In urmă cu ceva ani chiar i-am zis preș. Asoc. Proprietari să facem demersuri la primăria HD pt. anveloparea/reabilitarea termică a blocului, însă mi-a zis că primăria nu intervine decît dacă blocul e anvelopat max. 40% (blocul meu are peste 50% anvelopare individuală, adică 42 de apt. din 80). Deci nici asoc.proprietari, nici primăria nu au contribuit cu 1 leu sau sfat măcar, nu a venit nimeni în inspecție (nici de la primărie, nici de la asociație) să verifice modificările în construcții, deși multe se văd cu ochiul liber (balcoane închise, fațade în culori diferite, grosimi diferite la polistirenul folosit pt. izolarea exterioară, acoperiș parțial sau din materiale vădit diferite etc.). Mai mult, deși contractul, certificatul de performanță energetică și extrasul CF spun că suprafața utilă a apt. meu e 54 mp, primăria HD mi-a calculat nelegal impozitul pe o arie de 57 mp, incluzînd balconul de 3 metri!?
Întrebare 1: nu e abuz de drept să dublezi impozitul pe tot apt din cauza unui balcon închis de 3 mp, în condițiile în care primăria nu și-a exercitat atribuțiile de verificare, constatare și, eventual, amendare a construcțiilor neautorizate?
Intrebare 2: nu e abuz de drept să dublezi impozitul la o locuință pt. care deja ai dublat impozitul prin legea 239/2025 care a modificat art. 457 din codul fiscal?
Intrebare 3: nu e neconstituțional să sancționezi noul proprietar pt. fapta proprietarului anterior, mai ales că aceasta s-a prescris? Art. 301 din Legea 169/2026 reglementează retroactiv fapte pt. care a intervenit prescripția demult.
Intrebare 4: nu e abuz de drept să impozitezi același imobil de 3 ori: o dată prin impozitarea veniturilor (salarii/pensii/etc.) cu care ai cumpărat imobilul, a doua oară cînd ai incheiat contractul de vînzare-cumpărare (prin tva și taxe notariale) și apoi anual (ca o chirie mascată, crescută unilateral și discreționar de către un stat nonproprietar)?
Bună ziua! Ați ridicat mai multe probleme juridice importante, care merită discutate separat. Voi încerca să explic regulile generale, fără să mă pronunț asupra legalității impozitului stabilit pentru apartamentul dumneavoastră.
1. Majorarea impozitului pentru închiderea unui balcon de 3 mp.
Legea nr. 169/2026 prevede o majorare de 100% a impozitului în condițiile stabilite de art. 301. Problema proporționalității acestei măsuri, mai ales atunci când lucrarea privește o suprafață foarte mică în raport cu întregul apartament, este una legitimă.
Totuși, disproporția aparentă nu înseamnă automat că există un abuz de drept. Trebuie făcută distincția între oportunitatea reglementării, constituționalitatea acesteia și legalitatea aplicării sale într-un caz concret.
Nici lipsa controalelor anterioare ale primăriei nu dovedește, prin ea însăși, că o eventuală măsură fiscală actuală ar fi nelegală.
2. Majorarea impozitului după modificările aduse Codului fiscal prin Legea nr. 239/2025.
Aici discutăm despre două mecanisme juridice diferite: stabilirea impozitului obișnuit pe clădiri și majorarea specială prevăzută pentru anumite situații de construire neautorizată.
Faptul că impozitul de bază a crescut nu exclude automat posibilitatea unei majorări prevăzute printr-o altă dispoziție legală. Se poate însă discuta dacă efectul cumulat al celor două măsuri respectă exigențele de proporționalitate și protecție a proprietății.
3. Răspunderea noului proprietar și aplicarea legii în timp.
Aceasta este, într-adevăr, una dintre cele mai interesante probleme ridicate de noua reglementare.
Răspunderea contravențională pentru executarea unei lucrări fără autorizație are caracter personal și este supusă prescripției. Ea nu se transmite automat cumpărătorului apartamentului.
În schimb, o obligație fiscală stabilită pentru perioada actuală, în considerarea situației juridice a imobilului, are o natură diferită.
De aceea, aplicarea unei majorări fiscale actualului proprietar nu echivalează neapărat cu sancționarea lui contravențională pentru fapta fostului proprietar. Rămâne însă de analizat dacă reglementarea și aplicarea ei respectă principiul neretroactivității legii, securitatea juridică și proporționalitatea.
4. Impozitarea veniturilor, a tranzacției și apoi a proprietății.
Din punct de vedere juridic, impozitul pe venit, obligațiile fiscale aferente unei tranzacții imobiliare și impozitul anual pe clădiri au obiecte și temeiuri diferite.
Existența lor cumulativă nu constituie automat o dublă sau triplă impozitare interzisă de lege.
Aceasta nu exclude însă dezbaterea privind nivelul total al sarcinii fiscale și raportul dintre dreptul de proprietate și competența statului de a institui impozite.
O precizare și despre suprafața apartamentului: Codul fiscal utilizează, pentru calculul impozitului pe clădiri, noțiunea de suprafață construită desfășurată, care include și balcoanele și logiile. Aceasta nu este identică cu suprafața utilă înscrisă în contract sau în cartea funciară. Prin urmare, diferența dintre cele două suprafețe nu dovedește, singură, o calculare nelegală a impozitului.
În concluzie, întrebările dumneavoastră pun în discuție atât legalitatea aplicării unor norme fiscale, cât și probleme mai ample de constituționalitate și proporționalitate. Sunt aspecte care merită o analiză juridică distinctă, dincolo de situația unui anumit apartament.
Dacă blocul este construit din anul 1965 iar balconul si lojia a fost închisă in 1970 de către părinți, acum noul proprietar copilul, ce trebuie să facă? Menționez că toți locatarii au balcoanele închise!
Bună ziua! Într-o asemenea situație, primul aspect important este că balcoanele au fost închise, potrivit celor relatate, în anul 1970, iar lucrările au fost efectuate de foștii proprietari.
Faptul că apartamentul a fost transmis copilului nu înseamnă că acesta preia automat o eventuală răspundere contravențională a părinților pentru lucrările executate cu peste 50 de ani în urmă.
Pentru stabilirea situației juridice trebuie avută în vedere legislația aplicabilă la data executării lucrărilor, nu doar reglementările actuale.
Faptul că toate balcoanele blocului sunt închise poate constitui un indiciu privind vechimea lucrărilor, dar nu dovedește, singur, că acestea au fost autorizate.
Ar fi utilă verificarea documentelor existente la asociația de proprietari și în arhiva primăriei. Lipsa documentelor după o perioadă atât de îndelungată nu înseamnă automat că lucrările au fost executate fără autorizație.
În privința eventualei majorări a impozitului, aceasta este o problemă distinctă, care trebuie examinată în raport cu condițiile prevăzute de legislația actuală.
Buna ziua, In situatia in care inchiderea unui balcon s-a facut conform unei autorizatii de constructie existente la acel moment – 2014 – dar nu s-au inaintat actele pentru receptie , ce solutii ofera legea pentru receptia intarziata? Multumesc,
Bună ziua! Situația unui balcon închis în baza unei autorizații de construire este diferită de aceea a unui balcon închis fără autorizație.
Faptul că recepția nu a fost efectuată la momentul terminării lucrărilor nu înseamnă, prin el însuși, că lucrările au fost executate nelegal și nici că autorizația din 2014 și-a pierdut retroactiv efectele.
Recepția la terminarea lucrărilor rămâne însă obligatorie. Legislația prevede că lucrările pentru care nu s-a efectuat recepția nu sunt considerate finalizate în sens juridic.
Primul pas este verificarea autorizației, a documentației tehnice și a corespondenței dintre lucrările efectiv executate și cele autorizate. Pe baza acestor documente se poate solicita autorității emitente clarificarea procedurii aplicabile pentru efectuarea recepției.
Simpla trecere a timpului nu trebuie confundată cu executarea lucrărilor fără autorizație, dar nici nu înlocuiește recepția obligatorie.
Bună ziua !
Am cumpărat apartamentul in 1998 și avea balconul închis cu ferestre din metal. După câțiva ani, înainte de 2019,
am fost nevoită să schimb tâmplăria cu PVC (era ruginit și au intrat hoții in casă prin acel balcon ). Precizez că balconul a fost proiectat să fie descoperit.
Ce ar trebui să fac in acest moment pentru a nu fi amendată ?
Vă mulțumesc pentru răspuns!
Bună ziua! Dacă balconul a fost închis în anul 1998, trebuie avut în vedere că răspunderea contravențională pentru executarea lucrărilor fără autorizație este supusă prescripției. Prin urmare, dacă lucrarea a fost efectiv finalizată în 1998, nu se mai poate aplica astăzi o amendă pentru executarea ei la acea dată.
În schimb, problema eventualei majorări a impozitului trebuie analizată separat, potrivit legislației fiscale și regimului juridic aplicabil construcțiilor existente.
Faptul că balconul se află în spatele blocului și este singurul închis nu atrage, prin el însuși, o sancțiune, dar nici nu dovedește legalitatea lucrării.
Anul realizării lucrării și documentele care îl pot confirma sunt esențiale pentru stabilirea regimului juridic aplicabil.
Bună ziua!
Am cumpărat apartamentul în 2024 cu balcoane direct închise în termopan fără a fii dărâmat zidul de rezistență dintre cameră și balcon !
Trebuie să umblu și eu pt autorizație de construcție? Nu am nici un document când au fost închise blocul este din anii 80” și toți vecinii au închise balcoanele
Bună ziua! Faptul că ați cumpărat apartamentul cu balcoanele deja închise nu înseamnă automat că trebuie să obțineți acum o autorizație de construire.
Contează când au fost executate lucrările, ce modificări s-au făcut și care era regimul legal aplicabil la acea dată. Anul construirii blocului nu dovedește și anul închiderii balcoanelor.
De asemenea, faptul că toți vecinii au balcoanele închise nu înseamnă că lucrările au fost autorizate.
Închiderea balconului cu tâmplărie, fără desființarea peretelui dintre cameră și balcon, trebuie analizată distinct de extinderea locuinței prin modificarea structurii sau a compartimentării.
Primul lucru util este verificarea documentației existente la asociația de proprietari sau la primărie, pentru a afla dacă lucrările au fost autorizate și când au fost realizate.
Impozitul majorat nu se aplică automat tuturor apartamentelor care au balcoanele închise.