Ai construit o casă, ai închis un balcon sau ai făcut o extindere în baza unei autorizații de construire. Lucrările s-au terminat, poate chiar cu mulți ani în urmă, dar nu ai un proces-verbal de recepție. Înseamnă că ai construit ilegal? Trebuie să obții o nouă autorizație? Ești obligat să faci regularizarea potrivit noului Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC)?
Răspunsul depinde de momentul executării lucrărilor, de respectarea autorizației și de documentele existente.
Începând cu 25 august 2026, Legea nr. 50/1991 a fost abrogată, iar regimul autorizării și recepției construcțiilor este reglementat de Legea nr. 169/2026, noul CATUC.
Schimbarea legislației nu înseamnă însă că toate construcțiile autorizate înainte de această dată, dar nerecepționate, au devenit ilegale.
Să vedem ce spune legea și ce poate face, în practică, proprietarul.
1. Ce este procesul-verbal de recepție și de ce este necesar?
Autorizația de construire și procesul-verbal de recepție sunt două documente diferite.
Autorizația de construire îți permite să execuți anumite lucrări, în condițiile stabilite de autoritatea competentă.
Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor consemnează rezultatul verificării lucrărilor executate: dacă acestea au fost terminate și dacă respectă cerințele legale, autorizația și documentația tehnică.
Să presupunem că ai obținut în 2015 autorizație pentru închiderea unui balcon.
Ai montat tâmplăria, ai terminat lucrările și folosești balconul de atunci.
Din punct de vedere fizic, lucrarea este terminată.
Dar dacă nu s-a efectuat recepția, lipsește documentul prin care finalizarea lucrării este constatată în procedura prevăzută de lege.
Această diferență contează.
Art. 37 alin. (2) din Legea nr. 50/1991 prevedea că lucrările autorizate sunt considerate finalizate atunci când sunt executate toate elementele prevăzute în autorizație și este efectuată recepția la terminarea lucrărilor.
O regulă asemănătoare se regăsește în art. 280 din noul CATUC.
Așadar, o construcție poate fi terminată și utilizată, dar să nu fie considerată finalizată din punct de vedere juridic.
Atenție: recepția la terminarea lucrărilor nu trebuie confundată cu recepția finală, care reprezintă o etapă ulterioară, după expirarea perioadei de garanție, în condițiile reglementărilor aplicabile.
2. Dacă am autorizație, dar nu am recepție, înseamnă că am construit ilegal?
Nu neapărat.
Aceasta este prima distincție pe care trebuie să o înțelegi.
Există o diferență între o construcție executată fără autorizație și o construcție executată în baza unei autorizații, dar pentru care nu s-a efectuat recepția.
Să comparăm două situații.
Exemplul 1. În anul 2014, proprietarul unui apartament a obținut autorizație pentru închiderea balconului. A executat lucrarea exact cum prevedea proiectul, dar nu a organizat recepția.
Exemplul 2. În același an, un alt proprietar a închis balconul fără să solicite vreo autorizație, deși lucrarea necesita una.
În primul caz există o lucrare autorizată, dar nerecepționată.
În al doilea caz există o lucrare executată fără autorizație.
Cele două situații nu trebuie tratate identic.
Pentru primul proprietar, problema principală este verificarea posibilității de a efectua recepția.
Pentru al doilea, poate deveni necesară analizarea procedurii de regularizare, în condițiile prevăzute de lege.
Prin urmare, lipsa procesului-verbal de recepție nu transformă automat o construcție autorizată într-o construcție neautorizată.
3. Autorizația a expirat acum zece ani. Mai pot face recepția?
Aceasta este una dintre cele mai frecvente întrebări.
Răspunsul depinde de momentul în care au fost executate lucrările.
Situația A: lucrările au fost terminate în perioada de valabilitate a autorizației
Să presupunem că ai obținut o autorizație în 2014, ai terminat lucrările în 2015, în termenul permis, dar nu ai făcut recepția.
În 2026 constați că ai nevoie de procesul-verbal.
Faptul că autorizația a expirat între timp nu dovedește că lucrările executate în perioada sa de valabilitate au fost ilegale.
Regulamentul privind recepția construcțiilor, aprobat prin HG nr. 273/1994, nu stabilește o regulă generală potrivit căreia expirarea autorizației ar face definitiv imposibilă recepția unei lucrări executate legal și integral în termen.
Aceasta nu înseamnă că recepția va fi admisă automat.
Trebuie să existe posibilitatea verificării lucrării, a conformității cu autorizația și a documentelor necesare.
Dar nu rezultă că trebuie să obții o nouă autorizație doar pentru că nu ai făcut recepția la timp.
Situația B: lucrările au continuat după expirarea autorizației
Să presupunem că ai obținut autorizația în 2014, dar ai continuat să construiești în 2018, după expirarea termenului, fără prelungire și fără o nouă autorizație.
Situația este diferită.
Trebuie stabilit ce lucrări au fost executate în perioada de valabilitate a autorizației și ce lucrări au fost executate ulterior.
Pentru lucrările continuate fără un titlu valabil pot apărea probleme de legalitate.
În această situație, simpla organizare a recepției nu rezolvă automat eventualele încălcări ale regimului de autorizare.
4. Am construit conform autorizației, dar am pierdut documentele. Ce fac?
Lipsa documentelor este o problemă frecventă, mai ales în cazul construcțiilor vechi.
De exemplu, o persoană a construit o casă în 2005, cu autorizație. Casa este locuită de aproape 20 de ani, dar proprietarul nu mai găsește proiectul tehnic și documentele întocmite în timpul execuției.
Înainte de a concluziona că recepția este imposibilă, trebuie verificate arhivele în care aceste documente ar putea exista.
Autorizația și documentația aferentă pot fi căutate la autoritatea care le-a emis. Alte documente pot exista la proiectant, executant sau la persoanele care au supravegheat lucrările.
Regulamentul de recepție prevede examinarea documentației tehnice și permite solicitarea unor verificări suplimentare.
În anumite situații, comisia poate solicita expertize tehnice, măsurători sau încercări pentru a clarifica starea și conformitatea construcției.
Dar trebuie făcută o distincție.
O expertiză întocmită astăzi poate constata caracteristicile actuale ale construcției.
Ea nu poate înlocui automat orice document care trebuia întocmit în timpul execuției.
De exemplu, un expert nu poate certifica fără probe că, în urmă cu 20 de ani, a fost efectuat un anumit control tehnic.
Concluzia practică: primul pas este căutarea și verificarea documentelor existente, nu solicitarea imediată a regularizării.
5. Poate fi refuzată recepția pentru că lipsesc documente?
Da, lipsa documentelor poate împiedica recepția.
Dar legea distinge între suspendarea recepției și respingerea acesteia.
Regulamentul aprobat prin HG nr. 273/1994 permite suspendarea recepției atunci când investitorul nu pune la dispoziție documentele necesare.
Aceasta înseamnă că procedura poate fi oprită temporar pentru clarificarea situației sau completarea documentației.
Respingerea recepției poate interveni în condițiile prevăzute de regulament, inclusiv atunci când sunt constatate neconformități importante ori nu pot fi efectuate verificările necesare.
Să presupunem că ai autorizație și proiect, dar lipsesc unele documente privind execuția.
Nu rezultă automat că trebuie să demolezi lucrarea sau să începi o procedură de regularizare.
Trebuie stabilit ce documente lipsesc, dacă pot fi recuperate și ce verificări permite legea.
Pe de altă parte, simpla existență a autorizației nu obligă comisia să admită recepția dacă nu poate verifica respectarea condițiilor legale.
6. Am moștenit o casă construită cu autorizație, dar fără recepție. Ce pot face?
Să presupunem că tatăl tău a construit o casă în 2002, în baza unei autorizații.
Casa este terminată și locuită de mulți ani.
După decesul său, ai moștenit imobilul, dar descoperi că nu există proces-verbal de recepție.
În această situație trebuie verificate două probleme diferite.
Prima este legalitatea lucrărilor executate de fostul proprietar.
A doua este posibilitatea îndeplinirii în prezent a formalităților de recepție.
Faptul că ai moștenit construcția nu înseamnă că tu ai executat lucrările și nici nu dovedește că acestea au fost realizate ilegal.
Dar, în calitate de proprietar actual, poți avea interesul și, după caz, obligația de a clarifica situația juridică a construcției.
O dificultate poate apărea dacă investitorul inițial a decedat, proiectantul nu mai poate fi identificat sau executantul și-a încetat activitatea.
Regulamentul de recepție nu conține o procedură simplificată generală pentru toate aceste situații.
De aceea, trebuie verificat cine poate iniția recepția, ce documente există și ce verificări tehnice mai pot fi efectuate.
Moștenirea nu transformă lucrarea autorizată într-una neautorizată, dar nici nu înlocuiește recepția care lipsește.
7. Am cumpărat un apartament cu balconul închis și cu autorizație, dar fără recepție
Situația este asemănătoare celei întâlnite în cazul moștenirii.
Să presupunem că ai cumpărat în 2023 un apartament cu balconul închis.
Fostul proprietar îți predă o autorizație de construire din 2010, dar nu are proces-verbal de recepție.
Primul lucru pe care trebuie să îl verifici este dacă balconul existent corespunde lucrării autorizate.
De exemplu, autorizația putea permite numai montarea unei tâmplării, dar fostul proprietar ar fi putut executa și alte modificări.
Dacă lucrarea corespunde autorizației, problema principală poate fi lipsa recepției.
Dacă au fost executate lucrări diferite, situația necesită o analiză suplimentară.
Faptul că ai cumpărat apartamentul nu dovedește că ai săvârșit tu o eventuală contravenție.
Totuși, obligațiile privind situația actuală a construcției trebuie analizate distinct de răspunderea pentru executarea lucrărilor.
Dacă ai cumpărat un apartament cu balconul deja închis, trebuie să distingi între răspunderea persoanei care a executat lucrările și obligațiile care pot reveni proprietarului actual. Am explicat această diferență în articolul „Ai cumpărat un apartament cu balconul deja închis. Cine răspunde?”, publicat pe Drept Practic.
8. Ce se întâmplă dacă am construit altceva decât prevedea autorizația?
Aceasta este situația în care simpla existență a autorizației poate crea o impresie greșită.
Să presupunem că ai obținut autorizație pentru închiderea unui balcon.
În timpul lucrărilor ai decis să îl extinzi, să construiești un zid suplimentar sau să modifici structura clădirii.
Autorizația inițială nu acoperă automat toate lucrările efectuate ulterior.
Trebuie verificat dacă modificările necesitau o nouă autorizație, o modificare a proiectului ori alte aprobări.
Într-o asemenea situație, recepția poate întâmpina obstacole deoarece lucrarea executată nu corespunde celei autorizate.
Pot deveni relevante procedurile de conformare sau regularizare prevăzute de CATUC, dar numai după stabilirea naturii abaterilor și a dispozițiilor legale aplicabile.
Nu este suficient să existe o autorizație. Contează și ce anume a fost autorizat și ce s-a executat efectiv.
Dacă lucrările executate nu corespund autorizației, trebuie verificat dacă și în ce condiții situația poate fi remediată. Noul CATUC reglementează proceduri de regularizare și conformare, dar aplicarea lor depinde de natura lucrărilor și de condițiile prevăzute de lege. Pentru explicații suplimentare, citește articolul „Ai construit fără autorizație? Când poți obține regularizarea și cum contești refuzul autorității”, publicat pe Drept Practic.
9. Ce s-a schimbat după intrarea în vigoare a CATUC?
La 25 august 2026 a intrat în vigoare Legea nr. 169/2026, care a abrogat Legea nr. 50/1991.
Noul cod menține cerința recepției la terminarea lucrărilor.
Art. 280 reglementează finalizarea lucrărilor, iar art. 528 cuprinde dispoziții privind recepția.
Dar ce se întâmplă cu autorizațiile emise înainte de 25 august 2026?
Trebuie făcută distincția dintre legalitatea executării lucrărilor și procedura de recepție.
Dacă lucrările au fost executate în anul 2015, legalitatea lor trebuie examinată potrivit reglementărilor aplicabile atunci.
În schimb, o procedură de recepție inițiată în prezent trebuie analizată și prin raportare la dispozițiile actuale.
Noul cod conține norme tranzitorii importante.
Art. 577 alin. (6) menține în vigoare Regulamentul privind recepția construcțiilor, aprobat prin HG nr. 273/1994, până la modificarea acestuia.
Aceasta înseamnă că regulamentul nu a dispărut odată cu abrogarea Legii nr. 50/1991.
Art. 582 reglementează anumite proceduri începute anterior intrării în vigoare a codului, dar nu instituie o procedură generală specială pentru toate construcțiile autorizate în trecut și nerecepționate.
Prin urmare, nu putem afirma că toate recepțiile restante se efectuează exclusiv potrivit fostei legi.
Dar nici nu putem considera că intrarea în vigoare a CATUC a anulat autorizațiile legal emise și lucrările legal executate anterior.
10. Trebuie să fac regularizarea potrivit art. 301 CATUC?
Nu automat.
Aceasta este probabil cea mai importantă concluzie pentru proprietarii care au autorizație, dar nu au proces-verbal de recepție.
Regularizarea este o procedură destinată anumitor situații în care lucrările au fost executate fără autorizație ori cu încălcarea regimului legal de autorizare.
Recepția privește verificarea și constatarea finalizării lucrărilor.
Să comparăm trei exemple.
Exemplul A: ai autorizație, ai executat exact lucrarea autorizată, în termen, dar nu ai făcut recepția.
În primul rând trebuie verificată posibilitatea recepției.
Exemplul B: ai autorizație pentru o lucrare, dar ai executat și alte lucrări care nu erau autorizate.
Trebuie analizată legalitatea modificărilor și procedura prin care situația poate fi remediată.
Exemplul C: ai început construcția fără nicio autorizație, deși legea o impunea.
Poate deveni aplicabilă procedura de regularizare, în condițiile și limitele stabilite de CATUC.
Așadar, cele trei situații nu au aceeași soluție.
Faptul că există o procedură nouă de regularizare nu înseamnă că aceasta trebuie urmată de orice persoană care nu deține proces-verbal de recepție.
Dacă lucrările au fost executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia, situația trebuie analizată separat. Pentru cazul particular al balcoanelor închise, am explicat condițiile, documentele și etapele procedurii în articolul „Cum regularizezi un balcon închis fără autorizație?”.
Această procedură nu trebuie confundată cu recepția unei lucrări executate legal în baza unei autorizații.
11. Casa este declarată la primărie și plătesc impozit. Nu înseamnă că este totul în regulă?
Nu neapărat.
Declararea unei construcții în evidențele fiscale și plata impozitului nu înlocuiesc autorizația de construire sau procesul-verbal de recepție.
Evidența fiscală urmărește stabilirea obligațiilor fiscale.
Recepția urmărește verificarea finalizării lucrărilor în condițiile legii.
Cele două proceduri au obiecte diferite.
De exemplu, o casă poate figura în evidențele fiscale și poate fi impozitată, deși proprietarul nu a efectuat recepția.
Plata impozitului nu rezolvă automat această lipsă.
În mod asemănător, existența unor mențiuni cadastrale sau a unor documente fiscale nu dovedește, prin ea însăși, că toate cerințele privind autorizarea și recepția au fost îndeplinite.
12. Pot să intabulez construcția dacă nu am recepția?
Lipsa recepției poate crea dificultăți la înscrierea construcției în cartea funciară.
Legea nr. 7/1996 și legislația privind autorizarea construcțiilor stabilesc cerințe pentru documentele care justifică înscrierea.
O hotărâre importantă în această materie este Decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție nr. 13/2019, pronunțată în recurs în interesul legii.
Înalta Curte a stabilit că lipsa autorizației, nerespectarea acesteia și lipsa procesului-verbal de recepție constituie impedimente pentru recunoașterea judiciară a dreptului de proprietate asupra unei construcții, prin acțiune în constatare, în situația examinată de instanță.
Cu alte cuvinte, o persoană nu poate folosi pur și simplu o acțiune în instanță pentru a evita cerințele legale privind autorizarea și recepția.
Dar această decizie nu spune că orice construcție autorizată și nerecepționată este ilegală.
Și nici nu interzice efectuarea ulterioară a recepției, dacă sunt îndeplinite condițiile legale.
Trebuie verificată situația concretă a construcției și documentele necesare înscrierii.
13. Ce fac dacă nu mai există constructorul sau proiectantul?
Este o situație întâlnită în cazul construcțiilor vechi.
Poate că firma care a executat lucrările a fost radiată, proiectantul s-a pensionat sau investitorul inițial a decedat.
Regulamentul de recepție prevede participarea unor persoane implicate în proiectarea și executarea lucrărilor și verificarea documentelor tehnice.
Absența acestora poate complica procedura.
Totuși, nu trebuie presupus că recepția este definitiv imposibilă doar pentru că o persoană nu mai poate participa.
Trebuie verificat ce documente există, dacă acestea pot fi recuperate și dacă se pot efectua verificările tehnice necesare.
În anumite situații, comisia poate solicita expertize sau alte verificări suplimentare.
Dar nu există o regulă generală potrivit căreia orice document lipsă poate fi înlocuit cu o expertiză.
Soluția depinde de natura lucrărilor și de cerințele aplicabile recepției.
14. Am autorizație, dar nu am recepție. Ce verific mai întâi?
Înainte de a solicita o nouă autorizație sau de a începe procedura de regularizare, este util să stabilești situația exactă a lucrării.
Pasul 1. Verifică autorizația de construire.
Identifică anul emiterii, lucrarea autorizată, perioada de valabilitate și documentația anexată.
Pasul 2. Stabilește când au fost executate lucrările.
Contează dacă au fost terminate în perioada de valabilitate a autorizației sau dacă execuția a continuat după expirarea acesteia.
Pasul 3. Compară lucrarea executată cu proiectul autorizat.
Verifică dacă au fost respectate dimensiunile, configurația și celelalte condiții ale autorizației.
Pasul 4. Caută documentele tehnice.
Verifică arhiva personală, autoritatea emitentă, proiectantul și executantul.
Pasul 5. Clarifică dacă recepția a fost deja efectuată.
Uneori procesul-verbal există, dar nu se mai află în posesia proprietarului actual.
Pasul 6. Verifică procedura de recepție aplicabilă.
Dacă lucrările au fost autorizate și executate conform autorizației, trebuie analizată mai întâi posibilitatea efectuării recepției.
Pasul 7. Examinează separat eventualele abateri.
Dacă lucrările au fost executate fără respectarea autorizației, poate fi necesară o procedură de conformare sau regularizare.
Ordinea acestor verificări este importantă.
O persoană care are o lucrare legal autorizată nu ar trebui să pornească automat de la presupunerea că trebuie să o regularizeze.
15. Ce se întâmplă dacă recepția este refuzată?
Trebuie verificat mai întâi motivul refuzului.
Dacă lipsesc documente, poate fi necesară completarea acestora sau efectuarea unor verificări suplimentare.
Dacă sunt constatate abateri față de autorizație, trebuie analizată posibilitatea remedierii lor.
Dacă există un dezacord privind recepția, Regulamentul aprobat prin HG nr. 273/1994 prevede posibilitatea sesizării instanței competente în condițiile sale.
Dar instanța nu poate fi privită ca un substitut automat al verificărilor tehnice impuse de lege.
De asemenea, trebuie făcută distincția dintre un dezacord între participanții la recepție și refuzul unei autorități publice de a soluționa o cerere.
Calea juridică depinde de natura actului sau a refuzului și de reglementarea aplicabilă.
Întrebări frecvente despre recepția lucrărilor
Pot face recepția dacă autorizația de construire a expirat?
Expirarea autorizației nu înseamnă automat că recepția este imposibilă. Dacă lucrările au fost executate integral și conform autorizației, în perioada sa de valabilitate, trebuie verificată posibilitatea efectuării recepției ulterior. Situația este diferită dacă lucrările au continuat după expirarea autorizației, fără un titlu valabil.
Trebuie să obțin o nouă autorizație dacă nu am proces-verbal de recepție?
Nu automat. Dacă lucrările au fost executate legal și conform autorizației, problema poate fi lipsa recepției, nu lipsa autorizării. O nouă autorizație poate deveni necesară în alte situații, de exemplu pentru lucrări rămase neexecutate sau pentru modificări care necesită autorizare.
Ce fac dacă am pierdut proiectul tehnic?
Începe prin verificarea arhivei autorității care a emis autorizația și a documentelor păstrate de proiectant sau executant. În anumite situații pot fi necesare verificări ori expertize tehnice suplimentare. Acestea nu înlocuiesc automat toate documentele obligatorii.
Pot face recepția unei case moștenite?
Calitatea de moștenitor nu împiedică, prin ea însăși, clarificarea situației construcției. Trebuie însă stabilit cine poate iniția procedura, ce documente există și dacă lucrarea poate fi verificată potrivit cerințelor legale.
Dacă plătesc impozit pentru casă, mai am nevoie de recepție?
Da, dacă recepția este obligatorie potrivit reglementărilor aplicabile. Declararea construcției la fisc și plata impozitului nu înlocuiesc procesul-verbal de recepție.
Trebuie să regularizez construcția dacă am autorizație, dar nu am recepție?
Nu automat. Dacă lucrările au fost executate conform autorizației, trebuie verificată mai întâi posibilitatea recepției. Regularizarea poate deveni relevantă atunci când există lucrări executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia, în condițiile prevăzute de CATUC.
16. Concluzie: autorizația există, dar recepția lipsește. Care este regula?
Dacă ai obținut autorizație de construire, ai executat lucrările în condițiile acesteia și nu ai proces-verbal de recepție, nu trebuie să presupui automat că ai construit ilegal.
Trebuie să stabilești dacă lucrările au fost executate integral și conform autorizației, dacă există documentația necesară și dacă poate fi efectuată recepția.
Dacă lucrările au fost executate după expirarea autorizației sau cu abateri față de proiect, situația necesită o analiză diferită.
Noul CATUC menține obligația recepției și păstrează în vigoare Regulamentul aprobat prin HG nr. 273/1994.
Regula practică este simplă: mai întâi verifici autorizația, lucrările și documentele; abia apoi stabilești dacă ai nevoie de recepție, de o nouă autorizare sau de regularizare.
Această ordine poate evita demersuri inutile și confuzii între proceduri juridice diferite.
Temeiuri juridice și jurisprudență
- Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, în special art. 37 alin. (2) și (5), în formele aplicabile anterior abrogării.
- Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, în special art. 280, art. 301, art. 310, art. 528, art. 577, art. 582 și art. 583.
- HG nr. 273/1994 pentru aprobarea Regulamentului privind recepția construcțiilor, cu modificările ulterioare, inclusiv cele aduse prin HG nr. 343/2017.
- Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare.
- ÎCCJ, Decizia nr. 13 din 8 aprilie 2019, pronunțată în recurs în interesul legii.
Notă editorială: Articolul prezintă regulile generale aplicabile construcțiilor autorizate, dar nerecepționate. Posibilitatea efectuării unei recepții întârziate trebuie verificată în funcție de data executării lucrărilor, reglementările aplicabile, conformitatea construcției și documentele disponibile. Nu există o procedură simplificată generală care să garanteze recepția tuturor construcțiilor vechi.
