Un balcon închis în anul 1983, un apartament cumpărat după 40 de ani și o întrebare cât se poate de actuală: poate noul proprietar să răspundă pentru o lucrare executată de altcineva?
În România există numeroase apartamente ale căror balcoane sau logii au fost închise cu zeci de ani în urmă, uneori chiar înainte de 1989. Unele au tâmplărie din lemn și sticlă, altele au fost modificate ulterior, prin montarea unor sisteme din aluminiu sau PVC.
Apartamentele au fost vândute, moștenite și revândute. Actualii proprietari nu au participat la executarea lucrărilor și, în multe cazuri, nici nu știu dacă pentru acestea a existat vreodată o autorizație.
Intrarea în vigoare a Legii nr. 169/2026, prin care a fost adoptat noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), readuce în discuție situația juridică a acestor intervenții.
Să pornim de la un caz concret.
O persoană cumpără, în anul 2024, un apartament într-un bloc de locuințe. Logia este închisă cu tâmplărie din lemn și sticlă încă din anul 1983, când apartamentul aparținea unei alte persoane. Cumpărătorul nu a executat nicio lucrare și nu a modificat configurația apartamentului.
În anul 2026 apare întrebarea: dacă închiderea logiei s-a făcut fără autorizație, poate actualul proprietar să fie obligat să o regularizeze sau chiar să o desființeze?
Răspunsul nu poate fi dat numai prin verificarea legislației actuale. Trebuie să examinăm legea în vigoare la momentul executării lucrării, regimul juridic al părților comune, prescripția răspunderii contravenționale și efectele noului CATUC.
1. Înainte de 1989 era necesară autorizație pentru închiderea balconului?
Există o opinie destul de răspândită potrivit căreia, înainte de 1990, proprietarii puteau închide liber balcoanele, deoarece obligația autorizării ar fi fost introdusă prin Legea nr. 50/1991.
Această opinie nu este corectă ca regulă generală.
În anul 1983 era în vigoare Decretul nr. 144/1958, care reglementa eliberarea autorizațiilor pentru construirea, transformarea și repararea clădirilor.
Așadar, autorizarea unor intervenții asupra clădirilor era obligatorie cu mult înainte de adoptarea Legii nr. 50/1991.
Problema este însă alta: închiderea unui balcon cu tâmplărie din lemn și sticlă reprezenta, în toate situațiile, o transformare supusă autorizării?
Pentru a răspunde, trebuie să examinăm natura concretă a intervenției.
Montarea pentru prima dată a unei tâmplării fixe pe un balcon proiectat și construit ca spațiu deschis poate reprezenta o transformare a clădirii, deoarece modifică înfățișarea exterioară a acesteia.
În schimb, înlocuirea unor geamuri sparte ori repararea unei închideri deja existente poate avea o altă calificare juridică.
Decretul nr. 144/1958 prevedea și categorii de lucrări exceptate de la autorizare, delimitarea acestora fiind legată de instrucțiunile sale de aplicare.
În cercetarea documentară efectuată pentru acest articol nu am reușit să identificăm textul integral al acelor instrucțiuni, în forma aplicabilă în anul 1983.
Această limită trebuie recunoscută.
Nu putem afirma că toate balcoanele închise înainte de 1989 necesitau obligatoriu autorizație. Dar nici că simpla utilizare a lemnului și sticlei făcea lucrarea legală, fără autorizație.
Legalitatea închiderii trebuie apreciată potrivit legislației existente la data executării și caracteristicilor efective ale lucrării.
2. Balconul este proprietate individuală sau parte comună a blocului?
O altă problemă privește drepturile celorlalți proprietari din clădire.
În anul 1983 existau deja reglementări privind proprietatea individuală asupra apartamentelor și drepturile asupra părților comune.
Sunt relevante, între altele, Legea nr. 4/1973, în forma republicată în 1980, și Statutul asociațiilor locatarilor aprobat prin Decretul nr. 387/1977.
Prin urmare, nu este corectă ideea că regimul coproprietății asupra părților comune a apărut abia după 1990.
Trebuie însă să distingem între spațiul balconului, aferent folosinței unui apartament, și elementele constructive ale clădirii.
Fațada, anumite elemente structurale, parapetul sau alte componente constructive pot fi supuse regimului proprietății comune, în funcție de configurația clădirii și de titlurile de proprietate.
Aceasta nu înseamnă că orice balcon este, în întregime, proprietate comună.
De asemenea, nu am identificat în legislația istorică examinată o regulă generală care să impună, pentru orice închidere de balcon executată în 1983, acordul unanim al tuturor proprietarilor.
Ceea ce putem afirma este că proprietatea asupra apartamentului nu conferea automat dreptul de a modifica elementele constructive comune.
Autorizația administrativă și consimțământul coproprietarilor sunt două probleme juridice diferite. Existența unuia dintre aceste acte nu îl înlocuiește în mod necesar pe celălalt.
3. Cumpărătorul răspunde pentru o contravenție săvârșită de fostul proprietar?
Aceasta este întrebarea esențială pentru persoana care a cumpărat apartamentul cu balconul deja închis.
Răspunsul este, în principiu, negativ.
Răspunderea contravențională are caracter personal. O persoană nu devine autorul unei contravenții numai pentru că a dobândit ulterior bunul asupra căruia s-a executat lucrarea.
Dacă fostul proprietar a închis logia în anul 1983, iar cumpărătorul a dobândit apartamentul în anul 2024, nu se poate considera că acesta din urmă a executat lucrarea în 1983.
Nici simplul fapt că folosește balconul închis nu echivalează automat cu săvârșirea contravenției istorice.
Această distincție nu trebuie însă confundată cu o imunitate generală a proprietarului actual față de orice măsură privind imobilul.
O sancțiune aplicată pentru executarea neautorizată a lucrării și o măsură care privește situația juridică sau tehnică actuală a construcției pot avea temeiuri și condiții diferite.
De aceea, trebuie stabilit întotdeauna ce solicită autoritatea: aplicarea unei amenzi, regularizarea lucrării, desființarea acesteia sau îndeplinirea unei obligații distincte privind proprietatea.
4. Dacă s-a prescris răspunderea contravențională, mai poate fi cerută desființarea?
Aceasta este una dintre cele mai importante și mai controversate probleme.
OG nr. 2/2001 include, între sancțiunile contravenționale complementare, desființarea lucrărilor și aducerea terenului în starea inițială.
În regimul Legii nr. 50/1991, măsurile de oprire a lucrărilor, încadrare în legalitate sau desființare erau corelate cu constatarea și sancționarea contravenției, potrivit art. 28 și 32.
De aici rezultă un argument juridic important: atunci când desființarea este o măsură complementară, dependentă de sancționarea contravențională, prescrierea dreptului de aplicare a sancțiunii principale poate împiedica declanșarea ulterioară a mecanismului complementar.
Această interpretare a fost discutată și în jurisprudența Înaltei Curți de Casație și Justiție.
Ce rezultă din deciziile ÎCCJ?
Decizia nr. 36/2019 prezintă argumente privind raportul dintre sancțiunea contravențională și măsurile complementare în materia construcțiilor.
Decizia nr. 168/2025 examinează, în contextul unei sesizări pentru pronunțarea unei hotărâri prealabile, problema prescriptibilității acțiunii de desființare întemeiate pe art. 32 din Legea nr. 50/1991.
În această din urmă hotărâre sunt consemnate interpretări divergente.
Potrivit uneia dintre ele, caracterul complementar al măsurii de desființare împiedică aplicarea sa atunci când răspunderea contravențională principală este prescrisă.
Potrivit celeilalte, acțiunea în desființare are un regim juridic distinct, care nu se confundă cu prescripția dreptului de a aplica amenda.
Trebuie precizat că, prin Decizia nr. 168/2025, ÎCCJ a respins sesizarea ca inadmisibilă. Prin urmare, nu a stabilit o dezlegare obligatorie asupra fondului acestei controverse.
O altă hotărâre relevantă este Decizia ÎCCJ nr. 16/2020, privind momentul de la care curge prescripția aplicării sancțiunii contravenționale în cazul construcțiilor terminate în fapt.
Aceasta nu soluționează însă, prin ea însăși, toate problemele referitoare la desființare.
Ce înseamnă aceste distincții pentru proprietar?
Dacă o lucrare a fost executată în urmă cu peste 40 de ani și nu a existat un proces-verbal de contravenție, autoritatea nu poate presupune existența unei sancțiuni complementare și a unor măsuri neexecutate.
Pentru a utiliza o procedură de desființare dependentă de sancționarea contravențională, trebuie îndeplinite condițiile acelei proceduri.
Totuși, nu putem deduce că prescripția răspunderii contravenționale exclude orice posibilitate de desființare, indiferent de temeiul legal.
Există și mecanisme speciale care trebuie analizate separat.
5. Ce schimbă Legea nr. 169/2026?
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor a intrat în vigoare la 25 august 2026.
Art. 301 reglementează regularizarea anumitor lucrări executate fără respectarea procedurilor de autorizare.
Un element important este că alin. (2) include expres lucrările de închidere a balcoanelor fără extindere pe domeniul public printre categoriile pentru care este prevăzută posibilitatea regularizării.
Această prevedere nu înseamnă că orice balcon închis fără autorizație trebuie desființat dacă nu este regularizat imediat.
De asemenea, trebuie evitată o confuzie frecventă.
Art. 301 alin. (7) instituie, pentru alte categorii de construcții, o perioadă excepțională de maximum un an de la intrarea în vigoare a codului.
Închiderile de balcoane fără extindere pe domeniul public sunt însă menționate distinct la alin. (2).
Prin urmare, nu este corect să afirmăm că toate balcoanele închise fără autorizație trebuie regularizate obligatoriu până la 25 august 2027.
Regularizarea presupune verificarea condițiilor legale, inclusiv a cerințelor tehnice și urbanistice.
Mai există o problemă: art. 301 alin. (1) se referă la titularul lucrării.
Atunci când lucrarea a fost executată de un fost proprietar, iar actualul proprietar nu a participat la realizarea ei, trebuie stabilit dacă și în ce condiții acesta poate fi obligat să inițieze procedura de regularizare.
Legea nu trebuie interpretată ca și cum simpla cumpărare a apartamentului ar transforma automat dobânditorul în autorul lucrării.
În același timp, actualul proprietar poate avea un interes legitim să clarifice situația juridică a balconului și să solicite regularizarea, dacă sunt îndeplinite condițiile legale.
6. Poate primăria să solicite desființarea în baza noului CATUC?
Art. 301 alin. (12)–(15) reglementează o procedură specială referitoare la desființarea lucrărilor neautorizate și neregularizate.
Textul ridică însă dificultăți de interpretare, în special prin raportarea la perioada excepțională de regularizare prevăzută la alin. (7).
Trebuie stabilit dacă această procedură privește toate construcțiile neautorizate sau dacă domeniul ei trebuie delimitat prin raportare la categoriile și termenele reglementate anterior în același articol.
De asemenea, art. 357 alin. (11) prevede un termen de prescripție de zece ani pentru o anumită acțiune în desființare, identificată prin trimiterea la alin. (10).
Această reglementare nu trebuie interpretată ca instituind automat un termen general de zece ani pentru toate procedurile de desființare.
În cazul unei lucrări finalizate în 1983, mai apare o dificultate: aplicarea în timp a noilor dispoziții.
Dacă legea anterioară nu mai permitea exercitarea unui anumit drept la acțiune, trebuie analizat dacă legea nouă poate crea sau reactiva acel drept cu privire la o situație juridică veche.
Răspunsul trebuie stabilit prin raportare la dispozițiile tranzitorii, la principiul neretroactivității și la securitatea raporturilor juridice.
Nu este suficient ca autoritatea să invoce generic intrarea în vigoare a CATUC.
Ea trebuie să identifice temeiul legal concret al măsurii și să demonstreze că sunt îndeplinite condițiile de aplicare.
7. Poate fi obligat cumpărătorul să suporte cheltuielile desființării?
Și această problemă trebuie separată de posibilitatea dispunerii desființării.
Art. 301 alin. (14) prevede participarea proprietarului în procedura judiciară, iar alin. (15) se referă la suportarea cheltuielilor de către contravenient.
Art. 358 alin. (5) utilizează, la rândul său, noțiunea de persoane vinovate.
Aceste formulări nu sunt lipsite de semnificație.
Proprietarul actual al apartamentului și persoana care a executat lucrarea în anul 1983 pot fi persoane diferite.
Simpla calitate de proprietar nu dovedește că dobânditorul este contravenientul sau persoana vinovată de executarea lucrării.
De aceea, obligarea automată a cumpărătorului la suportarea cheltuielilor, exclusiv în această calitate și în temeiul unor dispoziții care se referă la contravenient ori la persoanele vinovate, este discutabilă juridic.
Aceasta nu exclude existența unor obligații distincte ale proprietarului, întemeiate pe alte dispoziții legale.
8. Contează faptul că apartamentul a fost cumpărat cu bună-credință?
Da, dar buna-credință nu rezolvă singură problema.
Cumpărătorul poate să nu fi cunoscut lipsa autorizației și să nu fi avut motive rezonabile să suspecteze existența unei nereguli.
Această împrejurare este relevantă pentru evaluarea situației sale juridice, în special atunci când se discută imputarea unei fapte, suportarea anumitor cheltuieli sau proporționalitatea unei măsuri.
Totuși, cumpărarea cu bună-credință nu transformă automat o lucrare neautorizată într-una legală.
Nici nu înlătură, în orice situație, posibilitatea adoptării unor măsuri necesare pentru protejarea siguranței clădirii.
Jurisprudența Curții Europene a Drepturilor Omului, inclusiv cauza Ivanova și Cherkezov împotriva Bulgariei, arată că măsurile de demolare trebuie examinate și din perspectiva garanțiilor dreptului de proprietate și, după caz, a respectării domiciliului.
O măsură de desființare poate urmări un scop legitim, dar legalitatea și proporționalitatea ei trebuie apreciate în condițiile concrete ale cauzei.
În cazul unui balcon închis de peste 40 de ani, fără indicii de afectare a structurii de rezistență, împrejurările istorice și situația proprietarului actual nu pot fi ignorate.
Aceasta nu înseamnă că vechimea lucrării garantează menținerea ei.
9. Ce ar trebui să facă proprietarul unui apartament cu balconul închis înainte de 1989?
În primul rând, nu ar trebui să pornească de la presupunerea că balconul este nelegal numai pentru că nu deține o autorizație.
Lipsa documentului din arhiva personală nu demonstrează că autorizația nu a fost emisă.
Este util să verifice documentația apartamentului și a clădirii, inclusiv planurile inițiale, actele de proprietate, documentele cadastrale și eventualele evidențe ale autorității locale.
Dacă este posibil, trebuie stabilită data executării lucrării. Fotografiile vechi, înscrisurile de vânzare, documentele tehnice sau alte probe pot fi relevante.
În cazul în care autoritatea solicită regularizarea ori desființarea, proprietarul ar trebui să ceară precizarea temeiului legal, a situației de fapt constatate și a procedurii aplicabile.
Trebuie verificat dacă există un proces-verbal de contravenție, dacă au fost dispuse anterior măsuri și dacă autoritatea utilizează o procedură dependentă de sancționarea contravențională sau una distinctă.
Dacă se pune problema regularizării, este necesară și verificarea posibilității tehnice și juridice de conformare.
Nu este recomandabilă nici desființarea voluntară, nici inițierea automată a unei proceduri de regularizare, fără clarificarea prealabilă a situației juridice.
10. Concluzie: cumpărarea apartamentului nu înseamnă asumarea contravenției fostului proprietar
Să revenim la exemplul inițial.
Logia a fost închisă în anul 1983, iar apartamentul a fost cumpărat în anul 2024.
Pentru a stabili consecințele juridice în 2026, trebuie răspuns succesiv la câteva întrebări.
Era necesară autorizația în anul 1983, pentru lucrarea concretă? A existat o asemenea autorizație? Au fost afectate elemente comune ale clădirii? A fost constatată și sancționată vreodată o contravenție? Ce procedură legală poate fi utilizată în prezent? Se aplică aceasta și lucrărilor executate înainte de intrarea în vigoare a CATUC?
Abia după clarificarea acestor aspecte poate fi evaluată legalitatea unei eventuale măsuri de regularizare sau desființare.
Cumpărătorul nu devine automat contravenient pentru o lucrare executată de fostul proprietar. Prescripția răspunderii contravenționale poate constitui o apărare esențială atunci când desființarea este dependentă de sancționarea contravențională. Dar ea nu exclude, în mod universal, orice procedură legală distinctă privind construcția.
La fel de important, Legea nr. 169/2026 nu poate fi aplicată fără examinarea regimului juridic existent la data executării lucrării și a regulilor privind aplicarea legii în timp.
Vechimea balconului nu este, singură, nici dovada legalității, nici motiv suficient pentru desființare.
Iar proprietarul actual are dreptul ca situația sa să fie examinată potrivit legii, pe baza faptelor și documentelor concrete, nu prin presupunerea că orice balcon închis înainte de 1989 ar fi automat neautorizat.
Instrumente practice Drept Practic
Prescripția răspunderii contravenționale, posibilitatea dispunerii desființării lucrărilor și regularizarea unei construcții sunt probleme juridice distincte, care trebuie analizate în funcție de împrejurările concrete și de legislația aplicabilă.
Drept Practic pune la dispoziție instrumente pentru verificarea acestor situații:
Kitul digital „Contestare” – Legea nr. 169/2026
Conține fișe practice, modele de documente și motive de contestare utile pentru verificarea legalității proceselor-verbale și pregătirea demersurilor de contestare a sancțiunilor aplicate în materia construcțiilor.
Kitul digital „Regularizare & Conformare”
Oferă instrumente pentru verificarea condițiilor de regularizare a lucrărilor executate fără autorizație și pentru pregătirea demersurilor de conformare, în situațiile în care acestea sunt permise de lege.
Catalogul juridic interactiv – Legea nr. 169/2026
Permite identificarea celorlalte ghiduri, fișe și modele disponibile în colecția Construcții și Urbanism.
Materialele au caracter informativ și nu înlocuiesc analiza juridică și tehnică a fiecărei situații.
Notă editorială: articolul prezintă cadrul juridic general și interpretările rezultate din analiza legislației și jurisprudenței. Problemele pentru care nu există o dezlegare obligatorie sunt semnalate ca atare. Materialul nu reprezintă o evaluare individuală a legalității unei construcții.