Legea nr. 169/2026 permite regularizarea anumitor construcții executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației inițiale. Pentru unele construcții, această posibilitate există permanent. Pentru altele, legea a instituit o perioadă excepțională de numai un an. Ce condiții trebuie îndeplinite, când poate autoritatea să refuze regularizarea și ce căi de atac are proprietarul?
1. Ce înseamnă regularizarea unei construcții?
Regularizarea este procedura prin care o construcție sau o lucrare executată fără autorizație ori cu nerespectarea autorizației inițiale poate fi adusă în legalitate, prin emiterea unei autorizații de regularizare.
Procedura este reglementată de art. 301 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), adoptat prin Legea nr. 169/2026, intrată în vigoare la 25 august 2026.
Potrivit art. 301 alin. (1), titularul lucrării executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia are obligația de a solicita emiterea unei autorizații de regularizare autorității competente.
Dar existența acestei obligații nu înseamnă că orice construcție poate fi regularizată.
Legea stabilește categoriile de construcții eligibile și condițiile care trebuie îndeplinite pentru emiterea autorizației.
O construcție nu devine legală prin simplul fapt că există de mulți ani, că figurează în evidențele fiscale sau că proprietarul plătește impozit pentru ea.
Înainte de a solicita regularizarea, trebuie stabilit dacă lucrarea era supusă obligației de autorizare la data executării sale. Pentru construcțiile vechi, această verificare presupune examinarea legislației în vigoare la momentul edificării.
Cine este competent să emită autorizația de regularizare?
Potrivit art. 301 alin. (1), coroborat cu art. 304 din Legea nr. 169/2026, autorizația de regularizare se solicită autorității competente să emită autorizația de construire.
Ca regulă, autorizația este emisă de primarul comunei, orașului sau municipiului pe teritoriul căruia se află construcția.
În municipiul București, competența aparține primarului de sector sau primarului general, după caz, potrivit dispozițiilor speciale ale CATUC.
În anumite situații, autorizația este emisă de președintele consiliului județean, în special atunci când lucrările se execută pe imobile care depășesc limita unei unități administrativ-teritoriale sau când unitatea administrativ-teritorială nu deține o structură de specialitate responsabilă cu amenajarea teritoriului și urbanismul.
Legea reglementează și alte situații excepționale sau competențe speciale.
Prin urmare, înainte de depunerea documentației, solicitantul trebuie să identifice autoritatea competentă potrivit art. 304 CATUC. Aceasta este și autoritatea a cărei conduită poate fi contestată, în condițiile Legii nr. 554/2004, dacă refuză nejustificat emiterea autorizației sau nu soluționează cererea în termenul legal.
2. Ce construcții pot fi regularizate în regim permanent?
Art. 301 alin. (2) stabilește trei categorii de construcții și lucrări pentru care regularizarea poate fi solicitată fără limitarea temporală instituită pentru regimul excepțional.
Prima categorie: locuințele unifamiliale.
Sunt eligibile clădirile cu funcțiunea de locuință unifamilială, având regimul de înălțime parter sau parter și etaj și o suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp.
Acestea nu trebuie să fie monumente istorice și trebuie să se afle în afara zonelor de protecție a monumentelor istorice și a zonelor construite protejate.
A doua categorie: anexele.
Pot fi regularizate anexele locuințelor, anexele gospodărești și anexele exploatațiilor agricole, cu o suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp.
A treia categorie: lucrările de închidere a balcoanelor.
Legea permite regularizarea lucrărilor de închidere a balcoanelor, cu condiția să nu existe o extindere pe domeniul public.
De exemplu, proprietarul unui apartament care a închis balconul cu tâmplărie poate solicita regularizarea în regim permanent, dacă lucrarea intră în această categorie și îndeplinește celelalte condiții legale.
În schimb, construirea unui balcon nou, care nu exista în configurația inițială a clădirii, nu trebuie confundată cu simpla închidere a unui balcon existent.
Important: încadrarea într-una dintre cele trei categorii permite solicitarea regularizării, dar nu garantează emiterea autorizației.
3. Ce condiții trebuie îndeplinite pentru regularizare?
Art. 301 alin. (3) prevede că autorizația de regularizare poate fi emisă numai dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile legale.
Acestea privesc:
- respectarea legislației speciale privind protecția mediului;
- îndeplinirea cerințelor fundamentale aplicabile construcțiilor, prevăzute la art. 386 CATUC;
- respectarea reglementărilor urbanistice aplicabile;
- îndeplinirea cerințelor specifice imobilelor cu caracter special aparținând instituțiilor din sistemul național de apărare, ordine publică și securitate națională, atunci când acestea sunt incidente.
Condițiile privind protecția mediului sunt detaliate la art. 301 alin. (4) și se verifică de autoritățile competente în acest domeniu.
Dacă una dintre condițiile aplicabile nu este îndeplinită, autoritatea nu poate emite autorizația în forma solicitată.
Totuși, legea permite identificarea unor soluții de conformare.
Art. 301 alin. (6) prevede că, atunci când există soluții tehnice pentru îndeplinirea condițiilor legale, autoritatea poate impune obținerea unei autorizații de construire sau de desființare parțială, după caz.
De asemenea, alin. (10) permite autorității să solicite executarea unor lucrări pentru aducerea construcției în conformitate cu reglementările urbanistice sau tehnice.
Prin urmare, existența unor neconformități nu exclude în toate situațiile regularizarea. Trebuie verificat dacă acestea pot fi remediate legal.
4. Regimul excepțional: ce alte construcții pot fi regularizate?
Art. 301 alin. (7) instituie o derogare temporară de la limitarea categoriilor de construcții prevăzute la alin. (2).
Pentru o perioadă de maximum un an de la intrarea în vigoare a CATUC, regularizarea poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții realizate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.
Pot intra în această categorie, în funcție de situația concretă:
- locuințe unifamiliale cu suprafețe construite desfășurate mai mari de 150 mp;
- construcții cu alte destinații decât locuința unifamilială;
- extinderi ale unor clădiri existente;
- alte lucrări care nu se încadrează în enumerarea limitativă a art. 301 alin. (2).
Dar această posibilitate excepțională este condiționată de respectarea reglementărilor urbanistice aprobate la data emiterii autorizației de regularizare, a cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții, precum și de îndeplinirea obligațiilor fiscale și aplicarea măsurilor contravenționale prevăzute de lege.
Derogarea privește categoriile de construcții eligibile. Ea nu înlătură celelalte cerințe legale aplicabile, inclusiv pe cele privind protecția mediului.
Până când poate fi solicitată regularizarea excepțională?
CATUC a intrat în vigoare la 25 august 2026.
Perioada excepțională de un an se raportează la data de 25 august 2027, cu aplicarea regulilor de calcul al termenelor prevăzute de art. 580 CATUC și art. 599 din Codul administrativ.
Pentru evitarea oricărui risc de tardivitate, cererea ar trebui depusă și înregistrată înainte de expirarea acestei perioade.
O problemă distinctă privește cererile depuse în termen, dar nesoluționate până la expirarea perioadei excepționale.
Art. 301 alin. (7) se referă la termenul în care autorizația „se poate solicita”, nu la termenul în care trebuie emisă.
Această formulare susține interpretarea că o cerere depusă în termen trebuie examinată potrivit regimului excepțional, chiar dacă autoritatea o soluționează ulterior.
Totuși, art. 301 alin. (12) se referă la construcțiile care nu au obținut autorizația după expirarea perioadei excepționale, fără a reglementa expres situația cererilor încă nesoluționate.
Prin urmare, există o problemă de interpretare care poate genera litigii.
Depunerea cererii în termen este esențială, dar nu trebuie confundată cu obținerea automată a unui drept de a păstra construcția până la soluționarea definitivă a tuturor procedurilor.
5. Cât costă regularizarea în regim excepțional?
Art. 301 alin. (8) stabilește un regim financiar special pentru construcțiile care beneficiază de derogarea prevăzută la alin. (7).
Valoarea cotelor aferente controlului de stat în amenajarea teritoriului, urbanism și construcții este de zece ori valoarea cotelor care ar fi fost datorate dacă lucrările ar fi fost executate legal.
De asemenea, taxa pentru certificatul de urbanism și taxa pentru autorizarea construirii sunt de zece ori valoarea stabilită potrivit Codului fiscal.
Aceste majorări sunt prevăzute pentru regimul excepțional și nu trebuie aplicate automat regularizărilor din regimul permanent.
Achitarea sumelor datorate nu garantează emiterea autorizației.
6. Cum se verifică dacă o construcție poate fi regularizată?
Art. 301 alin. (9) reglementează verificarea cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții pe baza expertizelor tehnice întocmite de experți tehnici atestați pentru domeniile și specialitățile corespunzătoare.
Verificarea reglementărilor urbanistice se realizează de structura de specialitate a autorității administrației publice locale sau, în lipsa personalului calificat, de specialiști cu drept de semnătură în urbanism angajați de solicitant.
În funcție de caracteristicile construcției, trebuie verificate cerințele aplicabile privind rezistența mecanică și stabilitatea, securitatea la incendiu, siguranța în exploatare și celelalte cerințe fundamentale prevăzute de lege.
O expertiză care identifică deficiențe remediabile poate fundamenta executarea unor lucrări de conformare.
În schimb, dacă o construcție nu respectă reglementările urbanistice și nu există o soluție legală de conformare, regularizarea nu poate fi obținută doar prin prezentarea unei expertize favorabile privind stabilitatea.
Cum pregătești cererea de regularizare?
Înainte de depunerea cererii, proprietarul trebuie să verifice situația juridică a imobilului, categoria în care se încadrează construcția, reglementările urbanistice aplicabile, documentația tehnică necesară și eventualele lucrări de conformare.
Pentru această etapă, în colecția dedicată Legii nr. 169/2026 de pe Drept Practic este disponibil Kitul digital „Regularizare & Conformare”, care reunește instrumente practice pentru verificarea situației construcției, pregătirea documentației și organizarea demersurilor de regularizare.
7. Poate autoritatea să refuze regularizarea?
Da. Autoritatea competentă poate refuza emiterea autorizației atunci când condițiile legale nu sunt îndeplinite.
Dar refuzul trebuie să aibă un temei legal și să fie justificat prin raportare la situația concretă.
De exemplu, dacă proprietarul solicită regularizarea închiderii unui balcon, iar autoritatea respinge cererea exclusiv pentru că lucrarea a fost executată fără autorizație, motivarea este discutabilă.
Tocmai executarea lucrărilor fără autorizație constituie una dintre situațiile pentru care art. 301 a instituit procedura de regularizare.
În schimb, dacă autoritatea constată, pe baza documentației tehnice și urbanistice, că lucrarea nu poate îndeplini cerințele legale, refuzul poate fi justificat.
Trebuie însă verificat dacă autoritatea a analizat corect documentele, a aplicat reglementările incidente și a ținut seama de eventualele posibilități legale de conformare.
8. Ce poate face proprietarul dacă primește un refuz?
Legea nr. 554/2004 a contenciosului administrativ permite contestarea actelor administrative nelegale, a refuzului nejustificat de soluționare a unei cereri și a nesoluționării acesteia în termenul legal.
Procedura depinde de natura juridică a conduitei autorității.
Refuzul exprimat printr-un act administrativ individual
Dacă autoritatea emite un act administrativ individual prin care respinge cererea, trebuie verificată obligația formulării plângerii prealabile, potrivit art. 7 din Legea nr. 554/2004.
Ca regulă, plângerea prealabilă împotriva unui act administrativ individual se formulează în termen de 30 de zile de la comunicare, sub rezerva excepțiilor prevăzute de lege.
Prin plângerea prealabilă, solicitantul poate cere revocarea actului de respingere și reexaminarea cererii.
Refuzul nejustificat
Potrivit art. 2 alin. (1) lit. i) din Legea nr. 554/2004, refuzul nejustificat presupune exprimarea explicită, cu exces de putere, a voinței de a nu rezolva o cerere referitoare la un drept sau interes legitim.
În această situație, art. 7 alin. (5) nu impune parcurgerea procedurii prealabile.
Calificarea juridică nu depinde exclusiv de denumirea documentului transmis de autoritate. Contează conținutul său și efectele pe care le produce.
Nesoluționarea cererii în termen
Dacă autoritatea nu soluționează cererea în termenul legal aplicabil, persoana interesată se poate adresa instanței de contencios administrativ.
Nesoluționarea cererii nu înseamnă însă că autorizația de regularizare a fost acordată tacit.
Înainte de introducerea acțiunii, trebuie verificat termenul de soluționare aplicabil procedurii și dacă acesta a fost legal suspendat ori prelungit.
Cum pregătești cererea de regularizare?
Înainte de depunerea cererii, proprietarul trebuie să verifice situația juridică a imobilului, categoria în care se încadrează construcția, reglementările urbanistice aplicabile, documentația tehnică necesară și eventualele lucrări de conformare.
Pentru această etapă, în colecția dedicată Legii nr. 169/2026 de pe Drept Practic este disponibil Kitul digital „Regularizare & Conformare”, care reunește instrumente practice pentru verificarea situației construcției, pregătirea documentației și organizarea demersurilor de regularizare.
Ce poate dispune instanța?
Potrivit art. 18 din Legea nr. 554/2004, instanța poate, în funcție de situație, să anuleze actul administrativ nelegal, să oblige autoritatea să soluționeze cererea sau să emită actul solicitat, atunci când sunt îndeplinite condițiile legale.
Dacă toate verificările necesare au fost efectuate și condițiile pentru regularizare sunt îndeplinite, poate fi solicitată obligarea autorității la emiterea autorizației.
Dacă autoritatea nu a efectuat verificările obligatorii, soluția poate consta în obligarea acesteia la reanalizarea cererii.
Instanța nu poate dispune emiterea unei autorizații care ar încălca reglementările urbanistice sau cerințele fundamentale privind calitatea în construcții.
Ca regulă, termenul pentru introducerea acțiunii este de șase luni, calculat potrivit art. 11 din Legea nr. 554/2004, în funcție de situația procedurală. Legea prevede și posibilitatea depășirii acestui termen, în condiții restrictive, pentru motive temeinice, fără a depăși limita legală de un an.
Pentru identificarea procedurii potrivite în cazul unui refuz sau al lipsei de răspuns, în colecția Contencios administrativ este disponibil Kitul digital „Refuz & Nesoluționare”.
9. Ce se întâmplă dacă autoritatea dispune desființarea construcției?
Art. 301 alin. (5) prevede aplicarea dispozițiilor legale privind desființarea lucrărilor atunci când nu sunt îndeplinite cumulativ condițiile de regularizare.
În plus, alin. (12)–(15) reglementează măsurile ce pot fi luate după expirarea perioadei excepționale.
În cazurile permise de lege, autoritățile administrației publice locale pot proceda la desființarea lucrărilor neautorizate, cu recuperarea cheltuielilor.
În celelalte situații prevăzute de lege, autoritatea are obligația de a solicita instanței competente desființarea construcțiilor.
Art. 301 alin. (13) prevede formularea cererii de chemare în judecată de către primar, în numele unității administrativ-teritoriale, în termen de 30 de zile de la expirarea perioadei excepționale, pe baza procesului-verbal de constatare.
Natura acestui termen și consecințele nerespectării sale pot ridica probleme de interpretare. Simpla expirare a termenului nu permite concluzia automată că orice posibilitate legală de desființare a încetat.
Poate fi desființată o construcție pentru care există o cerere de regularizare nesoluționată?
Situația trebuie analizată în concret.
Art. 301 alin. (7) permite solicitarea regularizării în perioada excepțională, în timp ce alin. (12) se referă la construcțiile care nu au obținut autorizația după expirarea acestei perioade.
Legea nu prevede expres că simpla depunere a cererii suspendă orice măsură de desființare.
Totuși, dacă proprietarul a formulat cererea în termen, iar autoritatea nu a soluționat-o, această împrejurare poate fi invocată în analiza legalității măsurilor ulterioare.
Într-un asemenea litigiu trebuie verificate atât conduita autorității, cât și posibilitatea efectivă de regularizare a construcției.
10. Cum poate fi contestată măsura de desființare?
Calea de atac depinde de natura actului sau a procedurii prin care se urmărește desființarea.
Dacă măsura este cuprinsă într-un act administrativ susceptibil de control în contencios administrativ, trebuie analizată posibilitatea anulării și, dacă sunt îndeplinite condițiile legale, a suspendării executării acestuia.
Art. 14 și art. 15 din Legea nr. 554/2004 permit suspendarea executării unui act administrativ în condițiile existenței unui caz bine justificat și ale prevenirii unei pagube iminente, cu respectarea cerințelor procedurale aplicabile.
Dacă desființarea este solicitată de autoritate direct instanței, proprietarul trebuie să își formuleze apărările în procesul respectiv.
În cazul unui proces-verbal de constatare și sancționare a contravenției, trebuie verificată calea specială de contestare, inclusiv termenele și efectele acesteia.
Contestarea unui refuz de regularizare nu suspendă automat executarea unei măsuri distincte de desființare.
Pentru situațiile în care autoritatea a emis un act administrativ vătămător, în colecția Contencios administrativ este disponibil Kitul „Contestare & Suspendare”, destinat pregătirii demersurilor de contestare și, după caz, suspendare a executării.
Pentru verificarea proceselor-verbale și a măsurilor dispuse în materia disciplinei în construcții, în colecția Legii nr. 169/2026 este disponibil și Kitul „Contestare – Legea nr. 169/2026”.
11. Trei exemple practice
O locuință de 120 mp construită fără autorizație în anul 2018
Proprietarul a construit o locuință unifamilială cu parter, pe terenul său, fără autorizație.
Construcția are o suprafață construită desfășurată de 120 mp, nu se află într-o zonă protejată și respectă reglementările urbanistice aplicabile.
În această situație, construcția poate intra în regimul permanent de regularizare prevăzut de art. 301 alin. (2), dacă sunt îndeplinite toate celelalte condiții legale.
O locuință de 220 mp construită fără autorizație
O locuință unifamilială cu suprafața construită desfășurată de 220 mp depășește limita de 150 mp prevăzută pentru regimul permanent.
Proprietarul poate analiza posibilitatea regularizării în regim excepțional, în perioada stabilită de art. 301 alin. (7).
Cererea trebuie formulată în termen, iar construcția trebuie să îndeplinească toate condițiile legale.
Dacă proprietarul nu solicită regularizarea în perioada excepțională, nu va mai putea invoca ulterior această derogare pentru o cerere nouă.
Primăria nu răspunde unei cereri de regularizare
Proprietarul unui apartament solicită regularizarea închiderii balconului.
Depune documentația necesară, dar autoritatea nu emite autorizația și nici nu comunică un refuz în termenul legal.
Proprietarul trebuie să verifice dacă termenul de soluționare a expirat și dacă există solicitări legale de completare a documentației.
Dacă sunt îndeplinite condițiile nesoluționării în termen, acesta poate sesiza instanța de contencios administrativ pentru obligarea autorității să soluționeze cererea.
Nu trebuie să considere că lipsa răspunsului echivalează cu aprobarea regularizării.
12. Ce trebuie verificat înainte de a începe procedura?
Primul pas este stabilirea situației juridice reale a construcției.
Pentru lucrările vechi trebuie verificat dacă autorizația era necesară potrivit legislației în vigoare la data executării.
Dacă lucrarea a fost executată fără o autorizație obligatorie, trebuie stabilit dacă intră în regimul permanent sau în cel excepțional de regularizare.
Apoi trebuie verificate condițiile urbanistice și tehnice, documentația necesară, eventualele lucrări de conformare și obligațiile fiscale.
Dacă autoritatea refuză regularizarea, solicitantul trebuie să identifice motivul concret al refuzului și calea de atac corespunzătoare.
Dacă există deja o măsură de desființare sau un proces-verbal de sancționare, trebuie verificată separat procedura de contestare și posibilitatea suspendării executării, atunci când legea o permite.
Regularizarea nu este automată, iar refuzul autorității nu este întotdeauna legal. Fiecare situație trebuie examinată în raport cu categoria construcției, momentul executării lucrărilor, condițiile prevăzute de CATUC și actele emise de autoritatea competentă.
Notă editorială
Acest articol are caracter informativ și explică dispozițiile Legii nr. 169/2026 privind regularizarea construcțiilor executate fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației de construire, precum și mijloacele de apărare împotriva refuzului autorității competente.
Analiza are în vedere dispozițiile art. 301 și art. 304 din Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC), coroborate cu prevederile Legii nr. 554/2004 a contenciosului administrativ.
Pentru construcțiile executate înainte de intrarea în vigoare a CATUC, existența obligației de autorizare trebuie verificată potrivit legislației aplicabile la data realizării lucrărilor. Lipsa unei autorizații nu dovedește, prin ea însăși, caracterul nelegal al unei lucrări pentru care legea în vigoare la momentul executării nu impunea autorizarea.
Interpretarea dispozițiilor art. 301 alin. (7) și alin. (12)–(15), în special în privința cererilor depuse în termen, dar nesoluționate până la expirarea perioadei excepționale, precum și a consecințelor nerespectării termenului de sesizare a instanței, poate genera controverse juridice. Soluțiile prezentate în articol trebuie înțelese în raport cu formularea actuală a legii și cu particularitățile fiecărei situații.
Materialul nu înlocuiește verificarea documentației tehnice, a reglementărilor urbanistice aplicabile și a actelor emise de autoritățile competente.
Drept Practic – Informație juridică explicată clar. Instrumente pentru înțelegerea și exercitarea drepturilor.