Balconul a fost închis de un fost proprietar, poate chiar cu 30 sau 40 de ani în urmă. Noul proprietar poate fi amendat? Poate fi obligat să desființeze lucrarea? Și cum se stabilește dacă închiderea era legală?
În România există numeroase apartamente ale căror balcoane sau logii au fost închise cu mult înainte ca actualii proprietari să le cumpere. Unele lucrări au fost realizate în anii ’80, cu tâmplărie din lemn sau metal. Altele au fost executate după 1990, cu PVC și geam termopan.
De multe ori, cumpărătorul nu știe cine a executat lucrarea, când a fost făcută și dacă a existat o autorizație. Apartamentul a fost cumpărat în configurația în care se găsea, iar balconul închis a devenit, în timp, un element obișnuit al locuinței.
Apare astfel o întrebare legitimă: poate actualul proprietar să răspundă pentru o lucrare pe care nu a executat-o?
Răspunsul presupune să deosebim răspunderea pentru încălcarea legii de obligațiile care pot decurge din situația actuală a construcției.
1. Cumpărarea apartamentului nu înseamnă preluarea vinovăției fostului proprietar
Să presupunem că un apartament a fost cumpărat în anul 2022. Balconul fusese închis în 1983 de proprietara de atunci, cu tâmplărie din lemn.
Cumpărătorul nu a comandat lucrarea, nu a executat-o și nu a participat în niciun fel la realizarea ei.
Într-o asemenea situație, simpla dobândire a dreptului de proprietate nu îl transformă în autorul unei eventuale contravenții săvârșite în 1983.
Răspunderea contravențională are caracter personal. Pentru aplicarea unei sancțiuni trebuie identificată o faptă contravențională imputabilă persoanei sancționate, în condițiile legii aplicabile.
Nu poate fi aplicată automat cumpărătorului o amendă pentru simplul motiv că deține astăzi un apartament al cărui balcon a fost închis de altcineva.
Această concluzie nu rezolvă însă toate problemele.
Un lucru este să stabilești cine a încălcat legea atunci când a executat lucrarea. Altul este să stabilești ce măsuri pot fi luate astăzi în privința unei construcții care există în continuare.
2. Închiderea balconului trebuie examinată potrivit legii din anul executării
Nu putem aprecia legalitatea unei lucrări din 1983 aplicând direct condițiile de autorizare introduse în 2019 sau în 2026.
Pentru a stabili dacă lucrarea a fost executată legal, trebuie să identificăm normele aplicabile la data realizării ei.
În anul 1983, un act normativ esențial era Decretul nr. 144/1958, care reglementa eliberarea autorizațiilor pentru lucrările de construire, transformare și reparare a construcțiilor.
Art. 1 instituia regula autorizării prealabile, iar art. 2 includea, pentru localitățile urbane, lucrările de transformare a clădirilor printre cele supuse autorizării.
Art. 3 excepta anumite lucrări de întreținere și reparații curente care nu implicau modificări structurale sau de aspect.
Prin urmare, o închidere nouă a balconului, care modifica aspectul exterior al blocului, putea intra în categoria transformărilor pentru care era necesară autorizația.
Totuși, o concluzie definitivă presupune verificarea lucrării concrete și a tuturor reglementărilor aplicabile atunci. Instrucțiunile de aplicare a Decretului nr. 144/1958, care detaliau anumite categorii de lucrări, nu au putut fi consultate în cadrul acestei cercetări.
Această limită documentară trebuie recunoscută. Nu justifică nici prezumția că toate închiderile de balcon din acea perioadă au fost ilegale, nici afirmația contrară.
Vechimea lucrării nu dovedește, prin ea însăși, nici legalitatea, nici nelegalitatea acesteia.
3. Dacă apartamentul era proprietate personală în 1983, situația era diferită de cea a chiriașului statului
O altă distincție importantă privește calitatea persoanei care a închis balconul.
Legea nr. 5/1973, republicată în 1980, prevedea la art. 50 interdicția executării de modificări de spații sau de alte modificări constructive de către chiriașii locuințelor proprietate de stat.
Dar această interdicție nu poate fi extinsă automat asupra persoanei care locuia în propriul apartament.
Pentru proprietar, trebuie examinate regimul autorizării lucrărilor și drepturile celorlalți proprietari asupra elementelor comune ale clădirii.
Așadar, nu este suficient să știm că balconul a fost închis în 1983. Contează și dacă persoana care a executat lucrarea era proprietar sau chiriaș.
4. Balconul aparține apartamentului, dar unele elemente pot fi comune
O întrebare frecventă este aceasta: dacă balconul deservește exclusiv apartamentul meu, de ce ar interesa lucrarea și ceilalți proprietari?
Explicația se găsește în regimul juridic al clădirilor cu mai multe apartamente.
Coproprietatea asupra elementelor comune exista și înainte de 1991.
Art. 46 din Legea nr. 4/1973, în forma republicată în 1980, recunoștea drepturile comune ale proprietarilor asupra terenului aferent, spațiilor auxiliare, dotărilor și bunurilor accesorii care, prin natura lor, nu puteau fi folosite decât în comun.
Statutul asociațiilor locatarilor, aprobat prin Decretul nr. 387/1977, se referea expres la cotele-părți indivize asupra părților și instalațiilor comune ale clădirii.
În cazul unui balcon trebuie, așadar, să distingem între spațiul folosit exclusiv de proprietarul apartamentului și elementele constructive care pot avea caracter comun.
Placa balconului, anumite elemente structurale și componentele exterioare ale clădirii pot ridica probleme diferite de cele ale tâmplăriei montate ulterior.
Nu orice închidere de balcon afectează în același mod părțile comune.
De asemenea, în textele istorice examinate nu am identificat o dispoziție care să impună expres, pentru orice închidere de balcon din 1983, acordul unanim al proprietarilor.
Dar nici absența unei asemenea prevederi nu însemna că un proprietar putea transforma unilateral elemente care aparțineau și altora.
5. Ce se întâmplă dacă nu mai există autorizația?
Să revenim la apartamentul cumpărat cu balconul deja închis.
Actualul proprietar nu deține o autorizație. Nici vânzătorul nu i-a predat una. Documentele vechi ale imobilului sunt incomplete.
Este suficient pentru a concluziona că lucrarea a fost executată fără autorizație?
Nu. Lipsa autorizației din documentele aflate în posesia cumpărătorului nu dovedește automat că autorizația nu a existat.
Este posibil ca documentul să fi fost pierdut, să fi rămas în arhiva autorității sau să nu fi fost transmis odată cu apartamentul.
De aceea, înainte de a afirma că lucrarea este neautorizată, trebuie verificată documentația disponibilă.
Pot fi utile actele de proprietate succesive, documentația cadastrală, planurile inițiale ale apartamentului, arhiva autorității locale, documentele asociației și fotografiile vechi.
Trebuie făcută însă o distincție: o fotografie poate demonstra că balconul era deja închis la o anumită dată, dar nu demonstrează, singură, că lucrarea fusese autorizată.
6. Poate actualul proprietar să fie obligat să desființeze închiderea balconului?
Faptul că actualul proprietar nu a executat lucrarea nu înseamnă că situația juridică a construcției nu îl poate afecta.
Trebuie însă deosebite răspunderea contravențională pentru executarea lucrării și măsurile care pot fi dispuse cu privire la o construcție neautorizată.
Legea nr. 169/2026 reglementează, la art. 358, măsurile de conformare, regularizare sau desființare. În anumite situații, sesizarea instanței este legată de existența unei sancțiuni contravenționale și de neexecutarea măsurilor dispuse prin procesul-verbal.
Separat, art. 301 alin. (12)–(15) instituie o procedură specială de desființare a unor construcții neautorizate, legată de expirarea perioadei excepționale de regularizare.
În această procedură, legea prevede citarea proprietarului și suportarea cheltuielilor de desființare de către contravenient.
Distincția este importantă pentru persoana care a cumpărat apartamentul: calitatea de proprietar actual nu echivalează automat cu aceea de autor al contravenției.
Totuși, dacă o procedură legală de desființare poate fi exercitată în privința lucrării, proprietarul actual are un interes direct în apărarea legalității construcției.
În cazul balcoanelor închise cu zeci de ani în urmă, trebuie verificat inclusiv dacă procedura invocată de autoritate este aplicabilă unor lucrări executate înainte de intrarea în vigoare a noii legi.
Așadar, simpla lipsă a autorizației din documentele cumpărătorului nu justifică automat o măsură de desființare.
7. Ce importanță are faptul că au trecut 40 de ani?
Trecerea timpului poate avea consecințe juridice importante.
În primul rând, trebuie examinată prescripția răspunderii contravenționale.
Prin Decizia nr. 16/2020, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit, în interpretarea fostei Legi nr. 50/1991, că termenul de prescripție pentru executarea fără autorizație a unei construcții finalizate curge de la data terminării în fapt a lucrării.
Această interpretare privește normele examinate de Înalta Curte și nu poate fi transpusă automat asupra oricărui regim juridic anterior sau ulterior.
În al doilea rând, trebuie analizată prescripția dreptului autorității de a solicita desființarea.
Noul Cod prevede, la art. 357 alin. (11), un termen de 10 ani de la finalizarea în fapt a lucrărilor pentru acțiunea reglementată la alineatul precedent.
Dar acest termen nu privește orice acțiune posibilă împotriva unei construcții și nu rezolvă, prin simpla sa existență, toate problemele aplicării legii în timp.
În al treilea rând, trebuie avute în vedere eventualele drepturi ale coproprietarilor asupra elementelor comune ale clădirii. Acțiunile civile întemeiate pe asemenea drepturi au un regim juridic distinct.
Prin urmare, vechimea închiderii balconului este importantă, dar nu poate fi transformată într-o regulă potrivit căreia orice lucrare mai veche de 10 ani este automat legală.
La fel de greșit ar fi să se considere că autoritatea poate dispune oricând desființarea unei lucrări, fără examinarea termenelor și a condițiilor legale aplicabile.
8. Ce schimbă Legea nr. 169/2026 pentru balcoanele deja închise?
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor reglementează expres posibilitatea regularizării anumitor lucrări de închidere a balcoanelor.
Art. 301 alin. (2) include în această categorie închiderea balcoanelor fără extindere pe domeniul public.
Regularizarea nu este însă automată. Trebuie îndeplinite condițiile urbanistice, tehnice și celelalte cerințe prevăzute de lege.
O distincție esențială privește termenul de un an prevăzut la art. 301 alin. (7).
Acest termen privește posibilitatea excepțională de regularizare a altor categorii de construcții decât cele enumerate la alin. (2).
În consecință, nu este justificată afirmația că toate balcoanele închise fără autorizație trebuie regularizate obligatoriu în termen de un an de la intrarea în vigoare a Codului.
Trebuie examinată separat și procedura de desființare prevăzută la art. 301 alin. (12)–(15), a cărei formulare ridică probleme de interpretare în raport cu domeniul de aplicare al termenului excepțional.
În cazul cumpărătorului unui apartament cu balconul închis de fostul proprietar, este necesar să se stabilească dacă lucrarea era supusă autorizării la data executării, dacă a fost autorizată, dacă există posibilitatea regularizării și ce măsuri pot fi legal dispuse astăzi.
Noul Cod nu îl transformă automat pe cumpărător în autorul lucrării executate de altcineva.
Totodată, nu trebuie confundată posibilitatea regularizării cu existența unei obligații contravenționale personale și nici plata unui eventual impozit majorat cu obținerea unei autorizații.
Proprietatea asupra apartamentului se transmite, dar răspunderea pentru executarea unei lucrări trebuie stabilită în raport cu persoana care a săvârșit fapta și cu legea aplicabilă.
9. Ce ar trebui să facă proprietarul care a cumpărat apartamentul cu balconul închis?
Primul pas nu este desființarea balconului și nici depunerea imediată a unei cereri de regularizare.
Primul pas este clarificarea situației juridice și tehnice.
Proprietarul ar trebui să stabilească, pe cât posibil, data închiderii și persoana care a executat lucrarea. Apoi trebuie verificat dacă există autorizații sau alte documente în arhive.
Este utilă și compararea configurației actuale cu proiectul inițial al apartamentului, pentru a vedea dacă lucrarea s-a limitat la montarea tâmplăriei sau a implicat modificări constructive suplimentare.
Dacă există o notificare ori o măsură dispusă de autoritate, trebuie examinate cu atenție temeiul legal, persoana vizată, situația de fapt reținută și termenele procedurale.
Nu este recomandabil ca proprietarul să recunoască automat executarea unei lucrări pe care nu a realizat-o sau să presupună că lipsa documentelor dovedește, fără alte verificări, săvârșirea unei contravenții.
10. Un exemplu concret: logia închisă în 1983 de o fostă proprietară
O persoană cumpără un apartament în care logia fusese închisă cu tâmplărie din lemn de proprietara de atunci, în anul 1983.
Ce putem spune despre situația actualului proprietar?
În primul rând, cumpărarea apartamentului nu îl transformă în persoana care a executat lucrarea în 1983.
În al doilea rând, trebuie stabilit dacă închiderea necesita autorizație potrivit reglementărilor aplicabile la acea dată și dacă o asemenea autorizație a existat.
În al treilea rând, trebuie verificat dacă au fost modificate elemente constructive comune.
În al patrulea rând, eventualele măsuri actuale trebuie să aibă un temei legal propriu, iar posibilitatea aplicării lor nu poate fi dedusă numai din existența balconului închis.
În sfârșit, vechimea lucrării poate avea relevanță pentru prescripție și pentru stabilirea regimului juridic aplicabil, dar nu reprezintă, singură, un certificat de legalitate.
Acesta este motivul pentru care două apartamente cu balcoane închise în același an pot avea situații juridice diferite.
Concluzie. Proprietatea se transmite, vinovăția nu
Când cumperi un apartament cu balconul deja închis, dobândești locuința în configurația sa existentă, împreună cu drepturile și obligațiile pe care legea le leagă de proprietatea asupra imobilului.
Nu dobândești însă, prin simplul contract de vânzare, calitatea de autor al tuturor lucrărilor executate de foștii proprietari.
Aceasta este distincția fundamentală.
Cumpărătorul nu poate fi considerat automat contravenient pentru închiderea balconului de către un fost proprietar. Dar nici nu poate presupune că orice problemă juridică a lucrării a dispărut odată cu vânzarea apartamentului.
Pentru a stabili consecințele concrete trebuie cunoscute data lucrării, regimul juridic aplicabil atunci, existența sau inexistența autorizației, natura elementelor modificate și dispozițiile legale care ar putea justifica astăzi o măsură a autorității.
În materie de construcții, întrebarea „cine a făcut lucrarea?” este esențială. Dar nu este singura întrebare care trebuie pusă.