Există numeroase situații în care o casă a fost construită în baza unei autorizații de construire, este folosită de ani de zile, figurează la taxe și impozite, dar proprietarul descoperă că nu are proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și că imobilul nu este intabulat.
Întrebarea apare frecvent atunci când proprietarul dorește să vândă imobilul, să îl doneze, să dezbată o succesiune, să obțină un credit sau pur și simplu să pună în concordanță situația din teren cu cea din cartea funciară.
Trebuie o asemenea casă „adusă în legalitate”? Poate fi intabulată fără proces-verbal de recepție?
Răspunsul depinde de mai multe elemente. Iar primul lucru care trebuie făcut este să distingem între autorizarea construcției, recepția lucrărilor și intabularea imobilului.
1. Autorizația, recepția și intabularea nu sunt același lucru
Faptul că există o autorizație de construire este esențial, dar autorizația nu înseamnă că toate etapele juridice necesare au fost parcurse.
În cazul obișnuit al unei construcții autorizate, există trei momente distincte:
- autorizarea – dreptul de a executa lucrările în condițiile stabilite prin autorizație și documentația tehnică;
- recepția la terminarea lucrărilor – verificarea și certificarea finalizării construcției;
- înscrierea în cadastru și cartea funciară – reflectarea juridică și tehnică a construcției în sistemul de publicitate imobiliară.
Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026 și intrat în vigoare la 25 august 2026, prevede că lucrările autorizate se consideră finalizate dacă elementele prevăzute în autorizație și proiectul tehnic au fost realizate și a fost efectuată recepția la terminarea lucrărilor. De asemenea, construcțiile care nu au efectuată această recepție nu se consideră finalizate. (InfoDosar)
Prin urmare:
AUTORIZAȚIE ≠ RECEPȚIE ≠ INTABULARE
2. Care este regula pentru intabularea unei construcții autorizate?
Regula generală se găsește în art. 37 alin. (1) din Legea cadastrului și a publicității imobiliare nr. 7/1996.
Potrivit acestui text, dreptul de proprietate asupra construcției se înscrie în cartea funciară în baza certificatului de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației, care trebuie să confirme două elemente importante:
- construcția a fost edificată conform autorizației de construire;
- există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor.
La acestea se adaugă documentația cadastrală și celelalte condiții prevăzute de lege. (Legislație)
Așadar, pentru o construcție autorizată, regula este clară: simpla existență a autorizației de construire nu este, în mod obișnuit, suficientă pentru intabularea construcției finalizate.
3. Ce se întâmplă dacă am autorizație, dar nu am făcut recepția?
Aceasta nu trebuie confundată automat cu situația unei persoane care a construit fără autorizație.
Există autorizație. Problema este că procedura nu a fost dusă până la capăt.
Într-o asemenea situație trebuie verificat, înainte de toate:
ce s-a construit efectiv în teren și dacă ceea ce există corespunde autorizației și proiectului.
Distincția este fundamentală.
Dacă imobilul a fost realizat conform autorizației, avem în principiu o problemă legată de finalizarea procedurii, recepție și intabulare.
Dacă însă casa din teren diferă de construcția autorizată – de exemplu, are o suprafață diferită, altă amplasare, un nivel suplimentar, extinderi ori alte modificări relevante – problema juridică este diferită. Nu mai discutăm doar despre absența unui proces-verbal de recepție.
Codul actual prevede expres că lucrările executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia nu pot fi recepționate. (CATUC)
În plus, regulamentul recepției include nerespectarea autorizației printre situațiile care împiedică desfășurarea normală a recepției. (Legislație)
4. Se mai poate face recepția dacă autorizația este foarte veche?
Aici trebuie evitat un răspuns automat.
Faptul că autorizația este veche nu înseamnă, prin el însuși, că imobilul poate fi pur și simplu intabulat fără verificări.
Recepția la terminarea lucrărilor are o funcție juridică proprie: certifică finalizarea lucrărilor și conformitatea acestora cu cerințele aplicabile și cu autorizația. Actualul Cod definește recepția tocmai ca ansamblul activităților prin care se certifică finalizarea lucrărilor și conformitatea acestora, procedura finalizându-se cu darea în folosință.
În cazul construcțiilor vechi trebuie însă analizate și data edificării, legislația aplicabilă la momentul realizării construcției și documentele care mai pot fi recuperate.
De aceea, o autorizație din anul 2000, de exemplu, ridică o problemă suplimentară.
5. De ce este importantă data de 1 august 2001?
Legea nr. 7/1996 conține o regulă specială pentru construcțiile realizate înainte de 1 august 2001.
Art. 37 alin. (2) prevede că aceste construcții se pot intabula, în lipsa autorizației de construire, pe baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea obligațiilor fiscale datorate autorității locale și a documentației cadastrale. (Legislație)
Data nu este aleasă întâmplător. Legea o identifică drept data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001, care a modificat regimul autorizării construcțiilor. (Legislație)
Dar aici trebuie făcută o precizare importantă.
Art. 37 alin. (2) reglementează expres ipoteza construcțiilor realizate înainte de 1 august 2001 „în lipsa autorizației de construire”.
Prin urmare, dacă există o autorizație din anul 2000, dar lipsește procesul-verbal de recepție, nu este prudent să concluzionăm automat:
„Casa este dinainte de 1 august 2001, deci o pot intabula direct pe baza certificatului fiscal.”
Situația trebuie analizată prin raportare la actele existente și la împrejurările concrete ale edificării.
6. Exemplu practic: autorizație din 2000, fără proces-verbal de recepție
Să presupunem următoarea situație:
O persoană moștenește în anul 2004 o casă. Casa nu este intabulată. Pentru aceasta există o autorizație de construire emisă în anul 2000, dar nu se mai găsește procesul-verbal de recepție. Proprietarul plătește impozit pentru casă de mulți ani.
De unde trebuie început?
Nu de la concluzia că imobilul a fost construit ilegal.
Dar nici de la concluzia că autorizația din 2000 și plata impozitului sunt suficiente pentru intabulare.
Trebuie stabilite succesiv:
- când a fost efectiv realizată și terminată construcția;
- dacă imobilul existent corespunde autorizației și documentației aprobate;
- dacă recepția nu a fost efectuată sau doar nu mai există procesul-verbal în posesia actualului proprietar;
- ce documente se mai găsesc în arhiva autorității locale;
- cum figurează construcția în evidențele fiscale;
- ce documentație cadastrală poate fi întocmită;
- care este procedura juridică aplicabilă în raport cu data și situația concretă a construcției.
Abia după aceste verificări se poate stabili traseul corect către intabulare.
7. Primul lucru de făcut: verificați dacă recepția chiar nu există
Această verificare este adesea omisă.
Faptul că actualul proprietar nu deține procesul-verbal de recepție nu înseamnă neapărat că recepția nu a fost niciodată efectuată.
Regulamentul recepției prevede comunicarea procesului-verbal, între alții, autorității administrației publice care a emis autorizația și Inspectoratului de Stat în Construcții. (Legislație)
În cazul unei construcții vechi, înainte de a porni o procedură nouă, este utilă verificarea dosarului autorizației și a arhivelor disponibile.
Pot exista documente despre care moștenitorul sau actualul proprietar pur și simplu nu știe.
8. Dacă recepția nu a fost făcută, trebuie verificată conformitatea construcției
Aceasta este probabil cea mai importantă etapă.
Autorizația spune ce avea voie proprietarul să construiască.
Situația din teren arată ce a construit efectiv.
Cele două trebuie comparate.
De exemplu, trebuie verificat dacă au intervenit modificări privind amplasarea, suprafața construită, regimul de înălțime, configurația ori alte elemente relevante ale construcției.
Dacă imobilul corespunde autorizației, analiza poate continua pe traseul recepției și al înscrierii.
Dacă nu corespunde, trebuie mai întâi stabilit regimul juridic al diferențelor.
9. Plata impozitului nu înlocuiește recepția și intabularea
O altă confuzie frecventă este:
„Plătesc impozit pe casă de 20 de ani, deci casa este în legalitate.”
Nu aceasta este semnificația evidenței fiscale.
Existența construcției în evidențele fiscale poate avea importanță juridică și probatorie și este chiar relevantă pentru mecanismul special prevăzut de art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996. Dar plata impozitului nu transformă, prin ea însăși, evidența fiscală într-un proces-verbal de recepție sau într-o înscriere în cartea funciară. (Legislație)
Trebuie păstrată distincția:
EVIDENȚĂ FISCALĂ ≠ RECEPȚIE ≠ CARTE FUNCIARĂ
10. Pot merge direct în instanță pentru a obține recunoașterea proprietății?
Nici aceasta nu trebuie considerată o soluție automată.
Înalta Curte de Casație și Justiție, prin Decizia nr. 13/2019 pronunțată într-un recurs în interesul legii, a stabilit că lipsa autorizației de construire sau nerespectarea acesteia, precum și lipsa procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoașterea pe cale judiciară, prin acțiune în constatare, a dreptului de proprietate asupra construcției realizate de proprietarul terenului cu materiale proprii. (Legislație)
Prin urmare, instanța nu trebuie privită ca o modalitate simplă de a ocoli procedurile administrative și cadastrale aplicabile.
11. Ce ar trebui să verificați concret?
Dacă aveți o autorizație de construire, dar nu aveți proces-verbal de recepție, ordinea logică a verificărilor este aceasta:
- Autorizația de construire și documentația aferentă – ce anume a fost autorizat?
- Situația reală din teren – casa corespunde proiectului autorizat?
- Data efectivă a edificării/finalizării – mai ales dacă discutăm despre o construcție veche.
- Dosarul autorizației de la autoritatea locală – există proces-verbal de recepție sau alte documente pe care proprietarul nu le mai deține?
- Evidența fiscală – de când este declarată construcția și cum figurează?
- Situația cadastrală și de carte funciară – este înscris terenul? Este înscrisă parțial construcția? Există neconcordanțe?
- Procedura juridică aplicabilă în prezent – recepție, clarificarea unor neconformități, documentație cadastrală sau, după caz, un alt mecanism prevăzut de lege.
Abia după aceste verificări se poate răspunde corect la întrebarea: „Cum intabulez casa?”
12. Concluzie: nu porniți automat de la „regularizare”
Dacă aveți autorizație de construire, dar nu aveți proces-verbal de recepție, situația nu este identică cu aceea a unei construcții executate fără autorizație.
Întrebarea corectă nu este întotdeauna:
„Cum intru în legalitate?”
Ci:
„Ce etapă a procedurii nu a fost parcursă și construcția realizată corespunde autorizației?”
Dacă există autorizație și construcția o respectă, problema poate fi una de recepție și intabulare, nu de regularizare a unei construcții neautorizate.
Dacă există diferențe între autorizație și ceea ce s-a construit, analiza se schimbă.
Iar pentru construcțiile vechi trebuie verificată suplimentar data edificării și incidența normelor speciale, inclusiv cele referitoare la construcțiile realizate înainte de 1 august 2001.
Înainte de a solicita o anumită procedură, identificați exact situația juridică a construcției.
Ghid practic gratuit
Dacă urmează să executați lucrări și nu știți ce procedură este necesară, pe DreptPractic.com găsiți gratuit ghidul „Autorizație, notificare sau nimic?”, conceput pentru prima verificare a regimului juridic aplicabil lucrărilor de construcții.
Pentru situațiile în care lucrările au fost deja executate fără autorizația necesară sau cu nerespectarea acesteia, în magazin este disponibil și Kitul Digital – Regularizare & Conformare, destinat orientării practice în analiza situației construcției.
Avertisment editorial
Versiunea articolului: 1.0 – septembrie 2026
Acest material are caracter general, informativ și educațional și nu reprezintă consultanță juridică, analiză individuală a situației unui imobil sau opinie juridică adaptată unui caz concret. Regimul juridic aplicabil poate diferi în funcție de data construirii, conținutul autorizației, situația reală din teren, documentele existente și eventualele modificări legislative ulterioare.
Pentru o situație concretă este necesară verificarea documentelor și a legislației aplicabile la data efectuării demersului.
Drept Practic. Înțelegi legea. Știi ce ai de făcut.