O construcție poate respecta toate cerințele tehnice și urbanistice și, totuși, să nu poată fi regularizată din cauza situației juridice a terenului. Aceasta este una dintre problemele pe care trebuie să le aibă în vedere persoanele care au construit pe terenul părinților, al altor rude, al vecinilor sau pe un teren aparținând statului ori unei primării.
Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC) reglementează, prin art. 301, posibilitatea regularizării anumitor construcții executate fără autorizație.
Dar poate această procedură să rezolve și lipsa dreptului de a construi pe terenul altuia? Este suficient acordul proprietarului? Ce se întâmplă dacă proprietarul se opune? Dar dacă terenul aparține primăriei?
Pentru a răspunde, trebuie analizate împreună dispozițiile CATUC, regulile Codului civil privind accesiunea imobiliară și dreptul de superficie, precum și jurisprudența instanțelor.
1. Ce permite regularizarea prevăzută de art. 301 CATUC?
Regularizarea este procedura administrativă prin care o construcție executată fără autorizația necesară poate obține, ulterior edificării, o autorizație de regularizare, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de lege.
Articolul 301 CATUC stabilește condițiile acestei proceduri, inclusiv cerințe privind conformitatea urbanistică, siguranța construcției și protecția mediului.
Legea instituie și un regim excepțional, aplicabil până la 25 august 2027, care permite solicitarea regularizării pentru categorii suplimentare de construcții, în condițiile art. 301 alin. (7).
Dar regularizarea nu înseamnă că orice construcție neautorizată poate fi păstrată.
În primul rând, trebuie îndeplinite cerințele legale privind construcția. În al doilea rând, trebuie clarificată situația juridică a terenului pe care aceasta se află.
Articolul 301 folosește noțiunea de „titular al lucrării”. Aceasta nu trebuie confundată automat cu aceea de proprietar al terenului sau de titular al unui drept real asupra acestuia.
De aceea, art. 301 trebuie interpretat împreună cu art. 245, 248, 257 și 262 CATUC, care reglementează dreptul de a executa lucrări, calitatea solicitantului și documentele necesare autorizării.
Concluzia este că autorizația de regularizare nu constituie, prin ea însăși, un drept de proprietate asupra terenului și nici un drept de superficie.
Când poate fi regularizată o construcție executată fără autorizație?
Dreptul de a construi pe teren este numai una dintre condițiile care trebuie verificate. Art. 301 CATUC stabilește și cerințe privind conformitatea urbanistică, siguranța construcției și protecția mediului.
Pentru o analiză a condițiilor de regularizare, a procedurii administrative și a mijloacelor de contestare a unui eventual refuz al autorității, citește și articolul:
Ai construit fără autorizație? Când poți obține regularizarea și cum contești refuzul autorității.
2. Cine este proprietarul construcției realizate pe terenul altuia?
Codul civil pornește de la regula accesiunii imobiliare.
Potrivit art. 577, lucrările realizate asupra unui imobil revin proprietarului acestuia, dacă legea sau un act juridic nu prevede altfel.
Articolul 579 instituie prezumția că lucrarea a fost efectuată de proprietarul imobilului, pe cheltuiala sa, și că îi aparține, până la proba contrară.
Aceasta nu înseamnă că orice construcție realizată de un terț devine automat și definitiv proprietatea titularului terenului. Codul civil reglementează situații distincte, în funcție de natura lucrării, buna sau reaua-credință a constructorului și drepturile proprietarului terenului.
În cazul lucrărilor autonome cu caracter durabil, art. 581 și 582 prevăd opțiunile proprietarului terenului, inclusiv dobândirea lucrării în condițiile legii sau obligarea constructorului la cumpărarea terenului. În cazul constructorului de rea-credință, legea permite și solicitarea desființării lucrării.
Așadar, faptul că o persoană a plătit materialele și manopera nu este suficient pentru a demonstra că are dreptul să păstreze construcția pe terenul altuia.
Această problemă trebuie rezolvată potrivit dreptului civil. Procedura administrativă de regularizare nu se substituie regulilor privind accesiunea.
3. Prima situație: am construit cu acordul proprietarului terenului
Este o situație frecventă în practică.
Un copil construiește o casă pe terenul părinților. O persoană ridică o anexă pe terenul unei rude. Proprietarul permite edificarea construcției, dar părțile nu încheie niciun act prin care să stabilească drepturile asupra terenului și construcției.
Ulterior, constructorul dorește să obțină autorizația de regularizare.
Este suficient acordul proprietarului?
Răspunsul depinde de natura juridică a acordului.
Trebuie distinse trei ipoteze.
Acordul verbal. Proprietarul a permis construirea, dar nu există un act care să constituie un drept real. Acordul poate avea relevanță pentru stabilirea raporturilor dintre părți, însă nu dovedește automat existența unui drept de superficie.
Acordul scris. Părțile au încheiat un înscris prin care proprietarul permite folosirea terenului sau executarea construcției. Trebuie verificat ce drept conferă înscrisul, dacă acesta respectă cerințele de formă și dacă dreptul respectiv permite autorizarea construcției.
Dreptul de superficie. Constructorul deține un drept real care îi permite să aibă sau să edifice o construcție pe terenul altuia, împreună cu dreptul de folosință asupra terenului, în condițiile stabilite prin titlu.
Dintre aceste situații, dreptul de superficie oferă un fundament juridic distinct pentru existența construcției pe terenul altei persoane.
Poate fi constituită superficia după construire?
Da. Codul civil prevede expres această posibilitate.
Potrivit art. 693 alin. (4), atunci când s-a construit pe terenul altuia, superficia poate fi înscrisă pe baza renunțării proprietarului terenului la dreptul de a invoca accesiunea în favoarea constructorului.
Prin urmare, lipsa unui drept de superficie la momentul construirii nu exclude posibilitatea constituirii lui ulterior.
Exemplu ipotetic
În anul 2022, o persoană construiește fără autorizație o locuință pe terenul părinților, cu acordul verbal al acestora.
În 2026, părinții acceptă constituirea unui drept de superficie, printr-un act juridic valabil, iar situația este clarificată potrivit regulilor de carte funciară.
Constructorul poate solicita apoi regularizarea, dacă sunt îndeplinite și condițiile CATUC.
Constituirea ulterioară a superficiei poate înlătura impedimentul civil privind dreptul de a menține construcția. Ea nu transformă însă retroactiv lucrările neautorizate în lucrări executate legal.
Nici emiterea autorizației de regularizare nu este garantată. Autoritatea trebuie să verifice toate condițiile prevăzute de lege.
Ce a stabilit Înalta Curte?
În jurisprudența sa privind superficia, ÎCCJ a analizat efectele acordului proprietarului terenului și condițiile în care poate fi recunoscută existența unui drept de superficie.
Deciziile nr. 1188/2015 și nr. 378/2017 sunt relevante pentru raporturile juridice născute sub reglementările civile anterioare.
Din această jurisprudență rezultă necesitatea examinării acordului real al proprietarului și a împrejurărilor concrete în care construcția a fost realizată.
Totuși, soluțiile pronunțate sub vechiul regim civil nu permit concluzia că, în prezent, simpla tolerare a unei construcții echivalează cu constituirea valabilă a superficiei.
Soluția practică: atunci când proprietarul terenului este de acord cu menținerea construcției, trebuie verificată posibilitatea constituirii unui drept real corespunzător înainte de solicitarea autorizației de regularizare.
4. A doua situație: am construit fără acordul proprietarului
Această ipoteză ridică probleme mai dificile.
O persoană construiește pe un teren despre care crede că îi aparține. Ulterior, constată că terenul este proprietatea vecinului. În alte situații, constructorul știe că terenul aparține altei persoane, dar execută lucrările fără acordul acesteia.
Poate obține regularizarea?
Regularizarea nu poate obliga proprietarul să accepte construcția
Articolul 301 CATUC nu conferă autorității administrative competența de a transfera dreptul de proprietate asupra terenului sau de a constitui un drept de superficie împotriva voinței proprietarului.
În absența unui titlu juridic care permite menținerea construcției, solicitantul se confruntă cu un impediment distinct de conformitatea tehnică și urbanistică a lucrării.
Chiar dacă imobilul respectă cerințele de siguranță și se încadrează în reglementările urbanistice, aceste împrejurări nu rezolvă conflictul civil.
Ce drepturi are proprietarul terenului?
În cazul lucrărilor autonome cu caracter durabil, art. 581 și 582 Cod civil stabilesc opțiunile proprietarului în funcție de buna sau reaua-credință a constructorului.
În condițiile art. 582, proprietarul poate solicita inclusiv desființarea lucrării executate de constructorul de rea-credință, cu repararea prejudiciilor, potrivit legii.
Articolul 586 alin. (2) prevede că persoana care construiește fără autorizațiile cerute de lege sau cu încălcarea acestora nu poate invoca buna-credință în sensul regimului accesiunii.
Prin urmare, lipsa autorizației poate avea consecințe și în raporturile civile dintre constructor și proprietarul terenului.
O autorizație de regularizare obținută ulterior nu modifică retroactiv împrejurările în care lucrarea a fost executată.
Ce se întâmplă dacă o parte din construcție ocupă terenul vecinului?
Articolul 587 Cod civil reglementează situația lucrărilor cu caracter durabil executate parțial pe terenul constructorului și parțial pe terenul vecinului.
Soluțiile diferă în funcție de buna sau reaua-credință a constructorului și pot implica stabilirea unor drepturi de coproprietate sau ridicarea lucrării de pe terenul afectat.
Exemplu ipotetic
O persoană construiește o casă, iar după efectuarea măsurătorilor cadastrale descoperă că o parte din fundație ocupă terenul vecinului.
Regularizarea construcției nu poate modifica limita dintre proprietăți și nici nu poate transfera suprafața ocupată în patrimoniul constructorului.
Situația juridică a terenului trebuie clarificată printr-un act juridic valabil sau, dacă există un litigiu, prin hotărârea instanței competente.
Poate fi emisă autorizația dacă există un litigiu civil?
Existența unui litigiu nu trebuie confundată automat cu imposibilitatea absolută a regularizării.
În Decizia nr. 1062/R-C din 14 noiembrie 2008, Curtea de Apel Pitești a examinat o situație în care o construcție ocupa parțial terenul vecinului, iar între părți existaseră litigii civile anterioare.
Instanța a analizat posibilitatea intrării în legalitate ținând seama de efectele hotărârilor judecătorești deja pronunțate și de cadrul normativ aplicabil la acel moment.
Hotărârea nu consacră un drept general de regularizare a construcțiilor amplasate pe terenul altuia fără titlu.
Ea arată însă că situația juridică trebuie examinată concret, inclusiv prin raportare la hotărârile judecătorești existente.
Concluzia pentru această ipoteză: dacă proprietarul se opune, iar constructorul nu justifică un drept care permite menținerea lucrării, regularizarea nu poate fi folosită pentru a înlătura drepturile proprietarului. Eventuala clarificare a situației civile trebuie să preceadă sau să fundamenteze procedura administrativă.
5. A treia situație: am construit pe terenul statului sau al primăriei
În această situație, prima verificare privește regimul juridic al terenului.
Nu toate terenurile statului sau ale unităților administrativ-teritoriale sunt supuse acelorași reguli.
Trebuie făcută distincția dintre domeniul public și domeniul privat.
A. Construcția pe terenul din domeniul public
Potrivit art. 861 Cod civil, bunurile proprietate publică sunt inalienabile, imprescriptibile și insesizabile.
Aceste bunuri sunt supuse unui regim juridic special, iar exercitarea drepturilor asupra lor este reglementată de lege.
O persoană care ocupă fără titlu un teren din domeniul public nu dobândește, prin simpla construire, dreptul de proprietate asupra terenului.
Nici trecerea timpului și nici faptul că autoritatea a cunoscut existența construcției nu constituie, prin ele însele, un titlu juridic.
De asemenea, art. 301 CATUC nu instituie o procedură prin care ocuparea fără drept a domeniului public să fie transformată automat într-un drept de construire.
Exemplu ipotetic
O persoană construiește un garaj pe un teren aparținând domeniului public al municipiului.
Faptul că garajul respectă anumite cerințe tehnice nu înseamnă că persoana poate obține autorizația de regularizare.
Trebuie verificat dacă legea permite existența construcției pe acel teren și dacă solicitantul deține un drept corespunzător regimului juridic al bunului.
În lipsa unui asemenea temei, procedura de regularizare nu poate înlocui regimul legal de administrare a domeniului public.
B. Construcția pe terenul din domeniul privat
Situația este diferită atunci când terenul aparține domeniului privat al statului sau al unei unități administrativ-teritoriale.
Potrivit art. 553 Cod civil, bunurile din domeniul privat sunt supuse, în principiu, regimului proprietății private, dacă legea nu prevede altfel.
Aceasta înseamnă că pot exista mecanisme juridice prin care dreptul de a construi sau de a menține o construcție să fie constituit în mod valabil.
Totuși, autoritățile publice nu pot dispune de aceste terenuri în aceleași condiții ca un proprietar privat obișnuit.
Trebuie respectate normele speciale privind competența autorităților, administrarea patrimoniului, concesionarea, închirierea sau alte operațiuni juridice permise de lege.
Exemplu ipotetic
O persoană a construit o anexă pe un teren aflat în domeniul privat al comunei.
Pentru a solicita regularizarea, trebuie verificat mai întâi dacă există posibilitatea legală de a dobândi un drept care permite menținerea construcției.
O simplă declarație de acord a unui reprezentant al primăriei nu poate înlocui actele și procedurile prevăzute de lege pentru constituirea dreptului respectiv.
Dacă situația juridică este clarificată în mod valabil, cererea de regularizare poate fi analizată în raport cu art. 301 CATUC.
Așadar, apartenența terenului la domeniul privat al statului sau al UAT nu exclude, prin ea însăși, orice posibilitate de regularizare. Soluția depinde de titlul juridic al solicitantului și de respectarea regimului special al bunului.
6. Poate fi folosită accesiunea pentru a obține proprietatea construcției fără autorizație?
Această problemă a fost analizată de Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 13 din 8 aprilie 2019, pronunțată în recurs în interesul legii.
ÎCCJ a stabilit că lipsa autorizației de construire, nerespectarea acesteia și lipsa procesului-verbal de recepție constituie impedimente pentru recunoașterea judiciară, prin acțiune în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcții realizate de proprietarul terenului cu materiale proprii.
Dezlegarea este obligatorie în limitele problemei soluționate.
Decizia privește construcția realizată de proprietarul terenului, astfel încât nu rezolvă direct toate situațiile în care constructorul este o altă persoană.
Totuși, ea confirmă necesitatea respectării regimului administrativ al construirii și limitele folosirii acțiunii în constatare pentru a înlătura cerințele legale privind autorizarea.
În cazul construcțiilor pe terenul altuia, trebuie stabilite separat drepturile civile ale părților și posibilitatea regularizării administrative.
7. Contează anul în care a fost construit imobilul?
Da, în special pentru stabilirea regimului civil al accesiunii.
Actualul Cod civil a intrat în vigoare la 1 octombrie 2011.
Pentru construcțiile începute anterior, efectele accesiunii trebuie analizate potrivit legislației aplicabile la data începerii lucrării, în condițiile art. 58 din Legea nr. 71/2011.
Pentru construcțiile începute după această dată, se aplică dispozițiile actualului Cod civil, cu respectarea normelor tranzitorii.
Exemplu ipotetic
O persoană a construit în 2005 o locuință pe terenul părinților, cu acordul acestora, dar fără un act de superficie.
În 2026, dorește regularizarea.
Drepturile civile născute din edificarea construcției trebuie analizate potrivit legislației aplicabile în 2005. Dacă părțile decid să constituie în prezent un drept de superficie, actul respectiv trebuie să îndeplinească cerințele legale aplicabile constituirii sale.
Procedura administrativă de regularizare va fi examinată potrivit CATUC.
Prin urmare, pot fi relevante două momente juridice diferite: data începerii construcției și data solicitării regularizării.
8. Ce trebuie verificat înainte de solicitarea regularizării?
Persoana care a construit pe terenul altuia ar trebui să clarifice următoarele aspecte:
- Cine este proprietarul terenului? Situația trebuie verificată prin actele de proprietate și documentele cadastrale și de carte funciară.
- Ce drept are constructorul asupra terenului? Trebuie stabilit dacă există un drept de proprietate, de superficie sau un alt drept care permite construirea în condițiile CATUC.
- Există acordul proprietarului? Dacă da, trebuie verificată natura juridică a acordului și posibilitatea constituirii unui titlu corespunzător.
- Există un litigiu sau o hotărâre judecătorească? Trebuie examinate efectele acesteia asupra drepturilor civile și asupra posibilității de regularizare.
- Când a început construcția? Data este relevantă pentru stabilirea regimului civil al accesiunii.
- Sunt îndeplinite condițiile art. 301 CATUC? Chiar și după clarificarea drepturilor asupra terenului, construcția trebuie să îndeplinească cerințele legale pentru regularizare.
Obținerea unui certificat de urbanism nu trebuie confundată cu recunoașterea dreptului de a construi sau cu garantarea emiterii autorizației de regularizare.
9. Concluzie: pot obține regularizarea dacă am construit pe terenul altcuiva?
Da, în anumite condiții. Dar regularizarea nu poate înlocui dreptul de a construi sau de a menține construcția pe terenul altei persoane.
Dacă proprietarul terenului este de acord, constituirea valabilă a unui drept de superficie sau existența unui alt titlu admis de lege poate permite clarificarea situației juridice și, ulterior, solicitarea regularizării.
Dacă proprietarul se opune, iar constructorul nu justifică un drept corespunzător, procedura administrativă nu poate fi folosită pentru a înlătura drepturile acestuia.
Dacă terenul aparține statului sau unei unități administrativ-teritoriale, trebuie verificat mai întâi dacă face parte din domeniul public sau privat și ce drepturi pot fi constituite legal asupra lui.
Regimul excepțional prevăzut de art. 301 CATUC, aplicabil până la 25 august 2027, nu reprezintă o derogare generală de la regulile privind proprietatea terenului.
Regularizarea poate remedia, în condițiile legii, lipsa autorizației administrative. Ea nu poate crea dreptul civil care îi lipsește solicitantului.
Vrei să înțelegi procedura de regularizare a unei construcții?
În catalogul juridic interactiv Drept Practic, dedicat Legii nr. 169/2026, găsești articole explicative, ghiduri și instrumente practice privind regularizarea construcțiilor, verificarea documentelor și măsurile dispuse de autorități.
Consultă catalogul juridic: https://constructii.dreptpractic.com/
Temeiuri legale și jurisprudență
Legislație
- Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor: art. 245, 246, 248, 253, 257, 262, 301 și 358.
- Codul civil: art. 553, 577–597, 693–702, 861–862 și dispozițiile privind drepturile reale corespunzătoare proprietății publice.
- Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Codului civil: art. 58.
Jurisprudență
- ÎCCJ, Decizia nr. 13 din 8 aprilie 2019, recurs în interesul legii, privind recunoașterea proprietății asupra construcțiilor neautorizate.
- ÎCCJ, Decizia nr. 31 din 15 mai 2017, hotărâre de respingere ca inadmisibilă a sesizării pentru dezlegarea unei chestiuni de drept.
- ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 1188/2015, privind superficia și acordul proprietarului terenului.
- ÎCCJ, Secția I civilă, Decizia nr. 378/2017, privind raportul dintre acordul proprietarului și dreptul de superficie.
- Curtea de Apel Pitești, Decizia nr. 1062/R-C din 14 noiembrie 2008, privind intrarea în legalitate a unei construcții amplasate parțial pe terenul vecinului.
Hotărârile pronunțate sub legislația anterioară sunt relevante pentru principiile juridice analizate, fără a constitui interpretări directe ale art. 301 CATUC.
