Existența unui proces prin care autoritatea solicită desființarea unei construcții nu înseamnă, prin ea însăși, că regularizarea este exclusă. Dar nici depunerea unei cereri de regularizare nu determină automat încetarea procesului și nu garantează păstrarea construcției.
După intrarea în vigoare, la 25 august 2026, a Codului amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor – Legea nr. 169/2026 (CATUC), problema trebuie analizată prin raportare la noul mecanism al autorizației de regularizare, la situația concretă a construcției și, foarte important, la stadiul procesului aflat pe rol. Legea nr. 169/2026 a fost publicată în Monitorul Oficial nr. 661 din 10 august 2026.
Proces pe rol nu înseamnă automat că regularizarea este imposibilă
Să presupunem următoarea situație: o persoană a construit fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației, autoritatea a constatat situația, iar ulterior a sesizat instanța pentru desființarea construcției.
Între timp, proprietarul află că noul Cod permite, în anumite condiții, obținerea unei autorizații de regularizare.
Întrebarea firească este:
„Dacă procesul pentru demolare a început deja, mai pot cere regularizarea?”
Răspunsul nu poate fi dat numai prin existența procesului.
Art. 301 alin. (1) CATUC stabilește că, atunci când au fost realizate lucrări în absența autorizației sau cu nerespectarea acesteia, titularul lucrării are obligația de a solicita autorizația de regularizare. Textul nu instituie, ca regulă generală, o excludere a procedurii de regularizare pentru simplul motiv că există deja un litigiu privind desființarea construcției.
De aceea, trebuie separate două planuri:
PROCESUL PENTRU DESFIINȚARE ≠ PROCEDURA DE REGULARIZARE
Ele pot ajunge însă să se influențeze reciproc.
Ce urmărește instanța și ce urmărește procedura de regularizare?
În procesul de desființare, instanța este sesizată pentru a dispune o măsură asupra construcției realizate nelegal.
În procedura de regularizare, autoritatea verifică dacă situația existentă poate fi adusă în cadrul legal în condițiile prevăzute de CATUC.
Legătura dintre cele două mecanisme rezultă chiar din noua reglementare.
Art. 358 CATUC prevede că, atunci când organul de control sancționează executarea lucrărilor fără autorizație ori cu încălcarea acesteia, măsurile care pot deveni relevante includ atât obținerea unei autorizații de regularizare, în condițiile art. 301, cât și desființarea lucrărilor atunci când acestea nu se încadrează în reglementările urbanistice și/sau nu respectă cerințele fundamentale de calitate.
Așadar, noul Cod nu pornește de la ideea:
„construcție neautorizată = demolare automată”.
Dar nici de la ideea:
„construcție neautorizată = regularizare automată”.
Trebuie stabilit în care dintre cele două situații se află construcția concretă.
Faptul că există procesul nu transformă regularizarea într-un drept automat
Autorizația de regularizare nu este o simplă formalitate prin care se „acoperă” ulterior orice construcție executată fără autorizație.
Pentru regularizare trebuie îndeplinite condițiile prevăzute de art. 301 CATUC.
Printre elementele esențiale se află compatibilitatea construcției cu reglementările urbanistice și respectarea cerințelor fundamentale privind calitatea construcțiilor. Verificarea cerințelor de calitate se realizează pe baza expertizelor tehnice prevăzute de lege, iar autoritatea poate impune inclusiv lucrări de aducere la conformitate. Dacă există soluții tehnice, poate deveni necesară chiar autorizarea unor lucrări ori a unei desființări parțiale.
Prin urmare:
REGULARIZARE POSIBILĂ ≠ REGULARIZARE GARANTATĂ
De ce contează foarte mult momentul în care este formulată cererea?
Art. 301 alin. (2) stabilește categoriile pentru care autorizația de regularizare poate fi emisă în regimul obișnuit: în esență, anumite locuințe unifamiliale, anumite anexe și lucrări de închidere a balcoanelor, în condițiile prevăzute expres de lege.
Însă alin. (7) introduce o fereastră temporară excepțională de maximum un an de la intrarea în vigoare a Codului, în care regularizarea poate fi solicitată și pentru alte categorii de construcții, dacă sunt îndeplinite condițiile prevăzute de text.
Cum Codul a intrat în vigoare la 25 august 2026, această dispoziție are o importanță practică majoră pentru construcțiile care nu intră în categoriile permanente ale alin. (2).
În plus, pentru situația excepțională prevăzută de alin. (7), art. 301 alin. (8) instituie un regim financiar sever: cotele aferente controlului de stat și taxele indicate de text sunt stabilite la de zece ori valorile care ar fi fost datorate în condițiile precizate de lege.
Prin urmare, într-un dosar de demolare deja început, timpul poate deveni un element juridic esențial, nu doar unul practic.
Ce se întâmplă dacă procesul a fost pornit tocmai pentru că nu au fost respectate măsurile din procesul-verbal?
Aceasta este o situație distinctă și trebuie identificată exact.
Art. 358 alin. (3) CATUC reglementează cazul persoanei sancționate contravențional care nu s-a conformat măsurilor dispuse prin procesul-verbal în termenul stabilit. În această situație, organul care a aplicat sancțiunea sesizează instanța pentru a dispune, după caz, încadrarea lucrărilor în autorizație sau desființarea construcțiilor realizate nelegal. Dacă admite cererea, instanța stabilește termenele-limită pentru executarea măsurilor.
De aceea, simpla afirmație „am proces de demolare” nu este suficientă pentru stabilirea soluției.
Trebuie văzut de ce a fost introdus procesul și care este exact obiectul cererii de chemare în judecată.
Un proces pe rol și o hotărâre de demolare nu sunt același lucru
Aceasta este probabil cea mai importantă distincție practică.
Dacă dosarul este încă în curs și nu există o hotărâre care să fi tranșat definitiv situația juridică relevantă, trebuie analizată posibilitatea folosirii mecanismelor prevăzute de noua lege și efectele eventualei regularizări asupra litigiului.
Situația se schimbă substanțial atunci când există deja o hotărâre judecătorească prin care s-a dispus desființarea.
Codul de procedură civilă prevede că hotărârea care soluționează fondul sau o chestiune litigioasă are autoritate de lucru judecat cu privire la ceea ce a tranșat, iar această autoritate privește atât dispozitivul, cât și considerentele pe care acesta se sprijină. Hotărârea este obligatorie între părți și succesorii lor. (Legislație)
Mai mult, chiar art. 301 alin. (15) CATUC stabilește expres că hotărârea judecătorească de desființare constituie titlu executoriu, fiind comunicată organelor autorității locale pentru executarea desființării pe cheltuiala contravenientului.
De aceea, nu trebuie confundate trei situații:
proces aflat pe rol → hotărâre pronunțată, dar supusă căilor de atac → hotărâre definitivă/executorie
Consecințele trebuie analizate separat.
Dacă depun cererea de regularizare, procesul se oprește?
Nu automat.
Depunerea unei cereri administrative de regularizare nu trebuie prezentată ca având, prin ea însăși, efectul juridic automat de suspendare a procesului sau de înlăturare a măsurii de desființare.
De asemenea, simpla cerere nu echivalează cu obținerea autorizației.
Există o diferență fundamentală între:
AM CERUT REGULARIZAREA
și
AM OBȚINUT AUTORIZAȚIA DE REGULARIZARE
Într-un litigiu concret trebuie analizat dacă și în ce condiții noua situație administrativă poate fi valorificată în proces, ținând seama de obiectul cauzei, stadiul procesual, temeiul juridic al acțiunii și regulile privind aplicarea legii în timp.
Dar dacă autoritatea refuză regularizarea?
Nici aici situația nu trebuie redusă la formula „refuz = demolare”.
Trebuie verificat de ce a fost refuzată autorizația.
Dacă problema constă în neconformități care pot fi remediate, art. 301 permite autorității să solicite lucrări de aducere la conformitate cu reglementările urbanistice și/sau cu reglementările tehnice privind calitatea construcțiilor. Dacă există soluții tehnice, Codul permite inclusiv impunerea obținerii unei autorizații pentru lucrări sau pentru desființarea parțială.
În schimb, atunci când condițiile legale nu pot fi îndeplinite, art. 301 conduce spre aplicarea regimului desființării.
Cu alte cuvinte, uneori problema nu este:
„păstrez tot sau demolez tot?”
ci:
„poate fi adusă construcția la conformitate și, dacă da, prin ce lucrări?”
Exemplu practic
Să presupunem că proprietarul a extins fără autorizație o construcție, iar primăria a introdus o acțiune prin care solicită desființarea extinderii.
Dosarul este încă pe rol.
În această situație, existența procesului nu permite singură concluzia că regularizarea este exclusă.
Mai întâi trebuie verificat dacă lucrarea poate intra în domeniul art. 301 CATUC, dacă respectă reglementările urbanistice, dacă îndeplinește cerințele fundamentale de calitate sau poate fi adusă la conformitate și dacă sunt incidente condițiile regimului temporar prevăzut de alin. (7).
Dacă, de exemplu, construcția depășește indicatorii urbanistici și această neconformitate nu poate fi remediată în condițiile legii, simpla depunere a unei cereri de regularizare nu va salva construcția.
Dacă însă construcția este compatibilă urbanistic și tehnic ori poate deveni astfel prin măsuri de conformare, situația trebuie analizată diferit.
Ce trebuie verificat dacă aveți deja un proces?
Înainte de a decide ce demers este posibil, trebuie clarificate cel puțin următoarele aspecte:
- Ce solicită exact autoritatea în proces – demolare totală, parțială, încadrarea lucrărilor sau altă măsură?
- Care este actul care a precedat procesul – proces-verbal contravențional, dispoziție, măsură de oprire a lucrărilor etc.?
- În ce stadiu se află dosarul – fond, apel, recurs sau există deja o hotărâre definitivă?
- Construcția a fost executată fără autorizație sau cu nerespectarea unei autorizații existente?
- Construcția respectă reglementările urbanistice actuale și cerințele fundamentale de calitate?
- Poate fi adusă la conformitate prin lucrări suplimentare sau prin desființare parțială?
- Construcția intră în regimul permanent de regularizare sau este relevantă fereastra temporară prevăzută de art. 301 alin. (7)?
Abia după aceste verificări poate fi stabilită relația dintre procesul de demolare și procedura de regularizare.
Concluzie: proces pe rol ≠ regularizare exclusă
Noua reglementare impune o abordare mai nuanțată.
Faptul că există un proces pentru demolarea construcției nu exclude, prin el însuși, posibilitatea de a analiza și, atunci când condițiile legale sunt îndeplinite, de a solicita autorizația de regularizare.
Dar regularizarea nu suspendă automat procesul, nu anulează actele deja emise și nu garantează menținerea construcției.
Cu cât litigiul este mai avansat – și mai ales dacă există deja o hotărâre care a tranșat problema desființării – cu atât analiza trebuie făcută mai atent, inclusiv prin prisma autorității de lucru judecat și a efectelor hotărârii.
Formula de reținut este:
PROCES PE ROL ≠ REGULARIZARE EXCLUSĂ
CERERE DE REGULARIZARE ≠ PROCES OPRIT
REGULARIZARE POSIBILĂ ≠ REGULARIZARE GARANTATĂ
HOTĂRÂRE DE DESFIINȚARE ≠ SIMPLĂ SITUAȚIE ADMINISTRATIVĂ
Ai construit fără autorizație sau diferit față de autorizație?
În Kitul Regularizare & Conformare – Drept Practic găsești instrumente standardizate care te ajută să identifici situația juridică în care te afli, verificările necesare și ordinea demersurilor atunci când construcția a fost deja executată fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.
Drept Practic. Înțelegi legea. Știi ce ai de făcut.
Avertizare editorială – versiunea 1.0, septembrie 2026
Articolul are caracter general, editorial și informativ și nu reprezintă consultanță juridică individuală. Situația unei construcții pentru care există deja un litigiu nu poate fi stabilită exclusiv pe baza informațiilor generale de mai sus. Sunt relevante actele administrative și procesuale, data executării lucrărilor, stadiul procesului, reglementările urbanistice aplicabile, situația tehnică a construcției și forma legislației aplicabile cauzei. Pentru situațiile litigioase trebuie verificată inclusiv aplicarea legii în timp și efectul eventualelor hotărâri deja pronunțate.